Parcelamento irregular do solo?
O que é o parcelamento irregular do solo, qual a legislação a respeito e como parcelamentos irregulares do solo.
É isso que você vai aprender com a leitura deste artigo.
O que é o parcelamento irregular do solo?
Todo loteamento precisa de um projeto de loteamento, o qual precisa ser aprovado pela prefeitura. Caso isso não aconteça, o mesmo será um parcelamento irregular do solo.
Na realidade, o parcelamento irregular do solo se dividido em parcelamento clandestino e parcelamento irregular. Vamos entender a diferença entre os mesmos.
Parcelamento clandestino
É um parcelamento do solo que não foi aprovado pela prefeitura.
Veja bem, todo parcelamento do solo urbano precisa de aprovação pelos engenheiros da prefeitura!
Caso não seja feito tal pedido da licença junto a prefeitura em etapa prévia ao parcelamento, esta área de terras (loteamento ou condômino) estará fadada a clandestinidade.
Parcelamento irregular
Parcelamento que teve seu projeto aprovado pela prefeitura.
Porém, cujo loteamento, durante o processo de implementação não seguiu o projeto de loteamento, ou burla a legislação vigente.
Legislação a respeito do tema
A lei existente a respeito do parcelamento do solo urbano é a lei 6.766 de 1979. A mesma divide o parcelamento do solo em desmembramento e loteamento.
Desmembramento é um parcelamento do solo, o qual não precisa da construção de novos equipamentos urbanos, sendo que a lei 6.766 traz a seguinte passagem a respeito do tema:
6o A infra-estrutura básica dos parcelamentos situados nas zonas habitacionais declaradas por lei como de interesse social (ZHIS) consistirá, no mínimo, de:
I – vias de circulação;
II – escoamento das águas pluviais;
III – rede para o abastecimento de água potável; e
IV – soluções para o esgotamento sanitário e para a energia elétrica domiciliar.
Normalmente em um processo de desmembramento, um lote origina 2 ou poucos lotes. Já em um processo de loteamento, existe a criação de sistema viário e de uma série de lotes.
A este respeito, a lei 6.766 informa que:
§ 7o O lote poderá ser constituído sob a forma de imóvel autônomo ou de unidade imobiliária integrante de condomínio de lotes.
§ 8o Constitui loteamento de acesso controlado a modalidade de loteamento, definida nos termos do § 1o deste artigo, cujo controle de acesso será regulamentado por ato do poder público Municipal, sendo vedado o impedimento de acesso a pedestres ou a condutores de veículos, não residentes, devidamente identificados ou cadastrados.
A principais exigências estabelecidas pela lei 6.766 quanto à execução de qualquer parcelamento do solo para fins urbanos são:
- A aprovação do projeto de loteamento ou desmembramento pela prefeitura;
- Submissão do projeto de loteamento ao registro imobiliário dentro de 180 (cento e oitenta) dias;
- A elaboração de contrato padrão contendo cláusulas e condições protetivas;
- Estar a gleba situada fora das áreas de risco ou de proteção ambiental;
- Estar a gleba em zona urbana ou de expansão urbana, sendo necessário a prévia audiência do INCRA, quando houver a alteração de uso do solo rural para fins urbanos; e
- A execução de obras de infraestrutura.
Efeitos colaterais do parcelamento irregular do solo
Os principais efeitos colaterais do parcelamento irregular do solo são:
- Impossibilitam a aquisição dos imóveis através de financiamentos bancários ou programas públicos;
- Geram uma impossibilidade de inventariar os lotes;
- Limita os direitos sobre o imóvel e;
- Gera uma insegurança permanente dos proprietários.
Como regularizar um parcelamento irregular
Atualmente aproximadamente 50% dos imóveis urbanos do pais estão em situação irregular.
Este é um problema que atinge todas as classes sociais do pais. Existem imóveis em situação irregular nas favelas e também em condomínios de luxo.
Devido a existência deste problema latente no Brasil, no dia 11 de julho de 2017 foi homologada a lei 13.465/17, que entre outras coisas, dispõe sobre a regularização fundiária rural e urbana.
A grande novidade trazida por esta lei é a possibilidade de regularização extrajudicial dos imóveis através da REURB-E e da REURB-S.
Para entender exatamente como regularizar um parcelamento irregular do solo, leia este artigo.
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