Desmembramento de imóvel urbano, você acabou de colocar suas 2 mãos em um guia definitivo sobre o tema.
Com a leitura do mesmo você aprenderá:
- O que é o desmembramento de imóvel urbano;
- Quais as 7 etapas do mesmo;
- O que é uma planta de lote;
- Quais são as plantas exigidas no desmembramento de imóvel urbano e;
- O que é a fração mínima de parcelamento.
Prossiga a leitura com máxima atenção.
O que é o desmembramento de imóvel urbano
O desmembramento de imóvel urbano é um dos diferentes tipos de desmembramento de área existentes.
Em seu Artigo 3º, incisos 2º e 4º, a lei do parcelamento do solo informa que:
2º Considera-se desmembramento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes.
4º Considera-se lote o terreno servido de infra-estrutura básica cujas dimensões atendam aos índices urbanísticos definidos pelo plano diretor ou lei municipal para a zona em que se situe.
Dê uma espiadinha no mapa mental abaixo.
Perceba que o parcelamento do solo é divido em loteamento e desmembramento.
O desmembramento, por sua vez, é dividido em desmembramento de imóveis rurais e desmembramento de imóveis urbanos.
Neste artigo, nós vamos mergulhar de cabeça no desmembramento de imóvel urbano.
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As 7 etapas do desmembramento de imóvel urbano
O desmembramento de imóvel urbano pode ser dividido em 7 etapas. São elas:
Etapa 1 – Reunião com o cliente e planejamento para a ida a campo
Nesta etapa, você primeiramente, na reunião com o cliente, pedirá a matrícula para o mesmo, pois o que lhe interessa é a realidade jurídica e não a realidade física.
Ou seja, para ser desmembrado, o imóvel precisa estar cadastrado junto ao registro de imóveis, possuindo matrícula.
Caso o imóvel não possua matrícula, o mesmo precisará primeiramente ser regularizado, o que pode ser feito via usucapião extrajudicial.
Quando o desmembramento do imóvel é necessário
Existem basicamente 2 situações distintas nas quais o desmembramento do imóvel é necessário. A primeira é quando o imóvel, ao ser vendido, precisa ser desmembrado.
A segunda situação é quando o imóvel, por fazer parte de um espolio ou, porque foi comprado e não foi desmembrado, consta como um registro em uma matrícula mãe.
Em ambos os casos, o procedimento para o desmembramento do imóvel é o mesmo.
Etapa 2 do desmembramento de imóvel urbano – Verificação da legislação municipal
O desmembramento de imóvel urbano exige procedimentos junto à prefeitura e junto ao cartório de registro de imóveis.
Para ter o desmembramento de imóvel urbano aceito, um imóvel urbano deve respeitar:
- O comprimento mínimo e máximo de frente e (20 m e 150 m, por exemplo);
- A fração mínima de parcelamento (por exemplo, 1.000 m²).
Valores estes que podem variar dependendo da lei de zoneamento de cada cidade.
Por exemplo, alguns municípios costumam ser menos restritivos em áreas de zoneamento misto e mais restritivos em áreas de zoneamento residencial.
Ou seja, caso você esteja fazendo o desmembramento de um lote em um município do qual nunca havia feito o desmembramento de lote urbano, se informe a respeito da legislação municipal.
Desmembramento de imóvel urbano – Etapa 3 – medição da área a campo
Uma vez que você tenha acertado todos os detalhes com o cliente, precisará ir a campo e fazer a medição da área da propriedade mãe.
Caso o imóvel situe-se distante da sede da empresa, você pode levar seu notebook de campo junto e fazer a divisão de área, aproveitando a ida a campo para locar os pontos da divisão de área, materializando os mesmos com marcos topográficos.
Etapa 4 – Produção das plantas, do memorial descritivo e da ART
Nesta etapa você produzirá 2 plantas, uma situando o lote a ser desmembrado dentro da área da matrícula mãe e outra da área a ser desmembrada.
Produzirá também o memorial descritivo e emitirá a ART.
Etapa 5 – Protocolação junto a prefeitura
Nesta etapa você procederá junto a prefeitura, normalmente, junto a secretaria de planejamento.
Caso a solicitação de desmembramento esteja dentro da legislação vigente, o respectivo órgão da prefeitura emitirá o alvará.
Alvará este que você precisará apresentar para o profissional de registro.
A solicitação de desmembramento não será aceita somente se:
- A área a ser desmembrada for inferior a fração mínima de desmembramento ou;
- O comprimento da testada (frente do imóvel) for inferior ao permitido pela legislação municipal.
Etapa 6 do desmembramento de imóvel urbano – Procedimento junto ao registro de imóveis
Nesta etapa, você levará o documental (plantas, memorial descritivo, alvará emitido pela prefeitura, ART e demais documentação necessária) até o registro de imóveis, dando entrada na solicitação do processo de desmembramento.
Importante: se informe junto ao profissional de registro sobre quais documentos são necessários.
Cada município possui suas especificidades cadastrais, sendo que o profissional de registro possui liberdade para solicitar tantos documentos quantos achar necessário.
Desta maneira, o documental pode variar de cartório para cartório.
Etapa 7 – Procedimentos do oficial de registro
O profissional de Registro irá proceder a averbação de subdivisão e encerramento da matrícula originária, abrindo as novas matrículas dos imóveis desmembrados.
Desmembramento de imóvel urbano – O que é e uma planta de lote?
Fonte da imagem: https://fotos.habitissimo.com.br/foto/planta-topografica_1903199
Uma planta de lote é a peça técnica resultante do levantamento topográfico do terreno.
A mesma deve possuir:
- A descrição do perímetro do terreno com suas respectivas distâncias e mudanças de ângulo;
- A área do terreno;
- Os confrontantes e suas respectivas localizações.
No caso, a planta de lote é um dos 5 diferentes tipos de plantas topográficas existentes. Neste artigo eu mostro quais são as mesmas.
A NBR 13.133 trás as diferentes definições topográficas, sendo que a mesma trás os conceitos de planta e mapa, onde uma planta topográfica é definida como:
Representação gráfica de uma parte limitada da superfície terrestre, sobre um plano horizontal local, em escalas maiores que 1:10000, para fins específicos, na qual não se considera a curvatura da Terra.
Ou seja, uma planta para o desmembramento de imóvel urbano, deve possuir uma escala grande, que segundo a NBR 13.133, deve ser superior a 1:10.000.
Na realidade, as escalas normalmente utilizadas na representação de plantas de lotes urbanos, são 1:500, 1:1.000 e 1:2.000.
A grande função de uma planta de lote é passar uma série de informações de suma importância para o histórico da propriedade imobiliária, sendo, juntamente com o memorial descritivo e a ART (ou RRT, no caso dos técnicos), as peças técnicas exigidas pelo profissional de registro de imóveis.
Com isso, a planta e o memorial descritivo se complementam, pois enquanto o memorial descritivo descreve o imóvel e seus confrontantes em forma de texto, a planta fornece uma percepção visual que facilita o processo de interpretação e compreensão.
Quais são as plantas exigidas no desmembramento de imóvel urbano
No que se refere ao desmembramento de imóvel urbano, existem 2 leis que servem de norte, definindo como que você deve proceder.
São elas:
- Lei Nº 6.015/ 73 – Conhecida como lei dos registros públicos;
- Lei N° 6.766 – Conhecida como lei do parcelamento do solo urbano.
A lei dos registros públicos, entre outras coisas:
- Fez a migração do sistema de transcrições para o sistema de matrículas;
- Definiu que na prestação de um trabalho técnico, o profissional deve produzir planta, memorial descritivo e emitir ART.
Já a lei do parcelamento do solo urbano sanou uma lacuna existente, onde que no desmembramento de imóveis era normal fazer-se o desmembramento com a produção somente de uma planta da área a ser desmembrada.
Isso causava sérios problemas, trazendo insegurança jurídica para o registro de imóveis.
A lei do parcelamento do solo urbano passou a exigir 2 plantas:
- Uma primeira planta situando a área a ser desmembrada dentro da área mãe;
- Uma segunda planta da área a ser desmembrada.
Ou seja, ao fazer o desmembramento de lote você deve produzir o seguinte documental:
- Memorial descritivo;
- As 2 plantas acima mencionadas;
- Emitir a ART.
Naturalmente, para isso você deve ter feito o levantamento da área do lote que será desmembrado.
Veja na imagem abaixo um exemplo com uma planta para o desmembramento de imóvel rural para um processo de sucessão.
Já a segunda planta é uma planta da área a ser desmembrada.
Neste caso, são plantas de imóveis rurais, porém, a estrutura das plantas é a mesma para o desmembramento de imóvel urbano.
A fração mínima de parcelamento no desmembramento de imóvel urbano
A lei 5.868/72 (lei que criou Sistema Nacional de Cadastro Rural – SNCR), estabelece a fração mínima para o parcelamento para imóveis urbanos é de 125 m².
Sendo que, caso seja necessário, o município, através do plano diretor, em situações especificas pode alterar a fração Mínima de parcelamento (FMP).
Ou seja, na prática, você precisará se informar juntamente a prefeitura para saber qual é a FMP dos imóveis urbanos do município.
Lembrando que além da FMP, uma outra informação que você precisa cuidar ao efetuar o parcelamento de um imóvel urbano é o comprimento da frente do lote.
Vídeo a respeito do assunto.
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