Cadastro imobiliário: o que é e para que serve?

Publicado por Adenilson Giovanini em

O cadastro imobiliário é uma poderosa ferramenta de apoio a gestão municipal, servindo entre outras coisas, para a cobrança justa do IPTU, este que é um imposto social.

Porém, afinal de contas:

  • O que é o cadastro imobiliário?
  • Para que o mesmo serve e quais são seus benefícios?
  • Qual a diferença entre o cadastro imobiliário e o registro de imóveis?
  • Quais as etapas do cadastro imobiliário?

Leia atentamente a este post porque é justamente isso que você aprenderá com a leitura do mesmo.

O que é o cadastro imobiliário?

O cadastro Imobiliário é um conjunto de arquivos digitais nos quais são registradas todas as informações imobiliárias e mobiliárias do município. O mesmo cumpre dupla função:

  • De inventário dos bens imóveis e;
  • De identificação dos proprietários desses imóveis e dos prestadores de serviço existentes. (Fonte: Relatório de Entrega do Projeto de Cadastramento Imobiliário Digital de Itaparica)

O cadastro imobiliário utiliza dados obtidos via sensoriamento remoto, mapas, dados e relatórios obtidos a campo para descrever a situação espacial das propriedades e identificar a locação e os limites de todos os terrenos e construções em uma base georreferenciada.

Como resultado, o cadastro gera um banco de dados contendo as informações obtidas em campo a respeito das condições imobiliárias e mobiliárias de cada lote.

LOCH, C. no artigo Modernização do poder Público Municipal informa que:

O cadastro imobiliário compreende um conjunto de informações descritivas das propriedades imobiliárias públicas e particulares dentro de um perímetro urbano, apoiado sempre no sistema cartográfico próprio, que é a base para a representação de dados de múltiplas finalidades.

 

EBERL, Horst Karl Dobner em seu livro “Catastro : conceptos, técnicas, avances, sistemas, aplicaciones” completa afirmando que:

Um cadastro moderno usa técnicas avançadas, particularmente em matéria de computação, e representa um meio adequado para fiscalizar, avaliar, planejar e administrar o uso de um dos recursos mais importantes de toda uma nação: o solo.

 

Basicamente o cadastro municipal precisa de 2 fontes distintas de dados. São elas:

  • Dados obtidos via sensoriamento remoto que possibilitarão a produção da base cartográfica sobre a qual existirá um poderoso banco de dados geoespacial;
  • Dados obtidos a campo que abastecem o banco de dados geoespacial com dados dos lotes e de seus moradores.

Desta maneira, o cadastro imobiliário precisa que uma equipe de cadastradores treinados especialmente para este trabalho visitem cada um dos imóveis da cidade.

Estes por sua vez, irão verificar e medir o tamanho dos lotes e das construções e recolher uma série de informações a respeito dos moradores.

É aconselhável inclusive que os cadastradores levem a campo microcomputadores portáteis, que tirem fotos com coordenadas (georreferenciadas) e que ainda a campo, abasteçam o banco de dados geoespacial com uma série de informações cadastrais.

 

Para que o cadastro imobiliário serve e quais são seus benefícios?

beneficios do cadastro técnico mobiliário

O cadastro imobiliário possibilita que os gestores municipais conheçam melhor os imóveis do município e seus moradores.

Desta maneira, os gestores conseguirão ser mais assertivos em suas tomadas de decisões.

Também conseguirão garantir que o IPTU cumpra sua função de ser um imposto social. Ou seja, quem possui mais pagará uma taxa maior e quem possui menos pagará uma taxa menor.

O aconselhável é que 32% das receitas municipais sejam geradas por este imposto, porém, atualmente menos de 5% das receitas da grande maioria dos municípios brasileiros é gerada via IPTU.

Com isso, os municipais ficam descapitalizados, não conseguindo manter suas estruturas e muitas vezes nem sequer prestar serviços básicos como saúde e educação com qualidade.

Além disso, ao conhecer-se a situação cadastral dos imóveis, o cadastro imobiliário possibilita que os lotes que não estejam cumprindo sua função social sejam penalizados através da cobrança de uma maior taxa de IPTU.

O manual de treinamento produzido pelo Instituto Jones do Santos neves para o governo do estado do Espirito Santo informa que as vantagens obtidas são:

  • Aumento da receita;
  • Lançamento exato de todos os imóveis sujeitos ao pagamento do IPTU/TSU;
  • Redução do número de reclamações;
  • Implantação da justiça fiscal;
  • Organização do setor de cadastro.

Perceba que os benefícios obtidos pelos municípios que possuem seu cadastro imobiliário atualizado são gigantes.

Somente as vantagens oriundas de se conhecer detalhadamente os lotes e seus moradores mais do que justifica a produção de um cadastro robusto e moderno.

Naturalmente, o cadastro imobiliário é algo caro. Porém, o incremento da receita obtida via cobrança certa do IPTU, normalmente paga o mesmo em poucos anos.

 

Qual a diferença entre o cadastro imobiliário e o registro de imóveis?

georreferenciamento urbano

O cadastro imobiliário e o registro de imóveis são 2 cadastros distintos, que possuem finalidades especificas e são mantidos por órgãos específicos.

Desta maneira, o cadastro imobiliário mantem a descrição física do imóvel e é mantido pela prefeitura.

Já o registro é mantido pelo instituto de registro imobiliário no registro de imóveis, através dos profissionais de registro e possui como grande objetivo zelar pela situação legal do imóvel.

 

Quais as etapas do cadastro imobiliário

vantagens do cadastro urbano

As etapas do cadastro podem serem resumidas em:

  • Disponibilidade prévia de uma base cartográfica digital georreferenciada, com a identificação de quadras e lotes em polígonos fechados;
  • Preparação do banco de dados geoespacial;
  • Coleta de dados em campo;
  • Importação dos dados coletados a campo para o banco de dados.

Vamos analisar mais a fundo cada uma das etapas.

Disponibilidade prévia de uma base cartográfica digital georreferenciada

base cartográfica

Para a produção do banco de dados geoespacial faz-se necessário a disponibilização de uma base cartográfica digital georreferenciada atualizada.

Normalmente esta é uma das etapas mais caras do cadastro imobiliário. Isso porque para a produção da base cartográfica faz-se necessário a realização de voos aerofotogramétricos.

Os dados obtidos via voo aerofotogramétrico precisam posteriormente passar por uma série de operações como, por exemplo, georreferenciamento e ortorretificação.

 

Preparação do banco de dados geoespacial

banco de dados geoespacial

Uma vez que a base cartográfica digital esteja ponta, faz-se necessária a produção do banco de dados geoespacial. Para isso normalmente se desenvolve um software especifico para o município de interesse.

Software este que deve possuir uma interface que possibilite a coleta de dados a campo utilizando-se microcomputadores portáteis.

Coleta de dados em campo

cadastro imobiliário

Nesta etapa uma série de cadastradores vai à campo, realiza a medição dos lotes, entrevistam os moradores, tiram fotos com coordenadas e preenchem o Boletim de Informações Cadastrais (BIC).

Aliás, cada unidade imobiliária deve ser registrada em um boletim de informações cadastrais especifico. Isso porque o BIC é um formulário no qual estão elencadas todas as informações pretendidas através do cadastro de imóveis.

 

Importação dos dados coletados a campo para o banco de dados

software de cadastro imobiliário

A última etapa consiste no abastecimento do banco de dados geoespacial com todas as informações necessárias.

Lembrando que esta é uma rápida descrição que possui como intuito apenas ajudar você a entender o que é o cadastro imobiliário, para que o mesmo serve e quais são sua etapas.

Caso você deseje saber mais sobre o assunto aconselha-se que leia livros e artigos a respeito.

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Adenilson Giovanini

O Professor Adenilson Giovanini é especialista em Topografia Cadastral e Georreferenciamento de Imóveis Rurais. O mesmo possui o Maior Site de Engenharia de Agrimensura do Brasil. Site este que tem mais de 102.000 visualizações por mês. Também possui mais de 600 vídeos em seu canal no youtube. Além disso, é escritor Best Seller, possuindo vários cursos e livros de sucesso.