Regularização Urbana: Tipos e Etapas?

Publicado por Adenilson Giovanini em 2021-10-202021-10-20

Regularização urbana, você acabou de colocar suas 2 mãos em um artigo definitivo a respeito do tema.

Com a leitura do mesmo você aprenderá:

• Qual a legislação a respeito da regularização urbana;
• Qual o impacto da Lei do parcelamento do solo na regularização urbana;
• Quais os 3 tipos de regularização urbana existentes e;
• Quais as 6 etapas da mesma.

Prossiga a leitura com máxima atenção.

Legislação a respeito da regularização urbana

No que se refere a legislação a respeito da regularização urbana, existem 3 leis principais. São elas:

• Lei 6.766/79 (Lei do parcelamento do solo);
• Lei 11.977/2009 (Lei do programa minha casa, minha vida) e;
• Lei 13.465/2017 (Lei da regularização fundiária rural e urbana).

Vamos analisar os principais impactos provocados por estas leis na regularização urbana e qual o estado da arte da mesma.

Impactos da Lei do parcelamento do solo (Lei 6.766/79) na regularização urbana

A lei 6.766/79 é a lei que rege o parcelamento do solo urbano, trazendo todas as disposições a respeito do tema. A mesma em seu artigo 2º, informa que:

O parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante loteamento ou desmembramento, observadas as disposições desta Lei e as das legislações estaduais e municipais pertinentes.

§ 1^o Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.

§ 2^o Considera-se desmembramento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes.

§ 4^o Considera-se lote o terreno servido de infra-estrutura básica cujas dimensões atendam aos índices urbanísticos definidos pelo plano diretor ou lei municipal para a zona em que se situe.

Ou seja, a lei 6.766/79 definiu os 2 diferentes tipos possíveis de parcelamento do solo urbano, definindo também as condições nas quais tais parcelamentos podem ser feitos.

A lei do parcelamento do solo também definiu o conceito de lote, definindo que a prefeitura, através plano diretor ou de lei municipal deve definir as dimensões dos lotes.

Ou seja, todo parcelamento do solo deve obedecer a lei municipal a respeito do tema.

Lei do programa minha casa, minha vida (lei 11.977/2009)

Com o passar das décadas após a criação da Lei do parcelamento do solo, o parcelamento do solo urbano se viu com o grande acumulo de lotes e apartamentos em situação clandestina ou irregular.

Este é um problema que está presente em todas as classes sociais do país. Temos imóveis em situação irregular em favelas e também em condomínios de luxo. Isso quando não é o condomínio como um todo que está em situação irregular ou clandestina.

Para você ter uma ideia, dados do ministério do desenvolvimento regional mostram que atualmente cerca de 50% dos mesmos encontram-se em situação irregular.

Ou seja, atualmente temos algo no entorno de 30.000.000 de imóveis em situação irregular.

Isso fez com que com o tempo surgissem enormes esforços na busca pela regularização dos imóveis que se encontram em situação irregular.

Como consequência, no ano de 2009 foi aprovada a lei 11.977/2009 (posteriormente alterada pela lei 12.424/2011). Lei esta que dispõe sobre o Programa Minha Casa, Minha Vida – PMCMV e sobre a regularização fundiária de assentamentos localizados em áreas urbanas.

Entre os outras coisas, a lei 11.977/2009 definiu em ambíto nacional as ZEIS (Zonas Especificas de Interesse Social).

Na realidade, as ZEIS surgiram inicialmente em Recife, no Pernambuco, na década de 80, sendo adotadas durante a década de 90 em Diadema, São Paulo e, em 2001, foi incorporadas ao Estatuto da Cidade, lei nº 10.257/2001.

Segundo a Prefeitura da Cidade do Recife, a definição de ZEIS é a seguinte:

Art. 17 – As Zonas Especiais de Interesse Social – ZEIS – são áreas de assentamentos habitacionais de população de baixa renda, surgidos espontaneamente, existentes, consolidados ou propostos pelo Poder Público, onde haja possibilidade de urbanização e regularização fundiária.

Impactos da lei da regularização fundiária no parcelamento do solo urbano

Em 2017 foi aprovada a lei 13.465/2017 (Lei da regularização fundiária rural e urbana), a qual criou a regularização urbana.

A lei 13.465/2017 aborda a regularização de lotes informais (irregulares – Antigamente chamados de clandestinos), promovendo o direito social à moradia, a redução de desigualdades, a defesa do meio ambiente e, a função social da propriedade e da cidade.

Em seu artigo 18º, a mesma trouxe a seguinte definição para as ZEIS:

§ 1o …considera-se ZEIS a parcela de área urbana instituída pelo plano diretor ou definida por outra lei municipal, destinada preponderantemente à população de baixa renda e sujeita a regras específicas de parcelamento, uso e ocupação do solo.

A regularização urbana (reurb) aborda as mais variadas situações:

• Apartamentos;
• Loteamentos;
• Condomínios.

Passando a chamar os mesmos de núcleos irregulares.

A mesma possibilita a regularização de imóveis que estejam em localização rural ou urbana. Se for um núcleo está valendo!

Como exemplos temos:

• Lotes que não possuíam recuo do córrego em época na qual não havia legislação a respeito (anterior a criação da lei 6.766/79);
• Núcleos rurais;
• Loteamentos irregulares.

Os 3 tipos de regularização urbana existentes

A regularização urbana se divide em 3 tipos:

• Regularização Fundiária de Interesse Social (Reurb – S);
• Regularização Fundiária de Interesse Específico (Reurb – E) e;
• Regularização Fundiária Inominada (Reurb – I).

Vamos conhecer melhor cada um destes diferentes tipos de regularização urbana.

Regularização Fundiária de Interesse Social (Reurb – S)

Regularização fundiária aplicável aos núcleos urbanos informais ocupados predominantemente (50 % + 1), por população de baixa renda, assim declarados em ato do Poder Executivo Municipal.

As pessoas cujos lotes pertencem a esta categoria de regularização fundiária não pagam requerimento, taxas (IPTU, registro no cartório) e o lote é regularizado sem nenhum custo.

Regularização Fundiária de Interesse Específico (Reurb – E)

Regularização fundiária aplicável aos núcleos urbanos informais ocupados por população não qualificada na hipótese anterior.

Ou seja, por pessoas da classe média e ricas.

Pessoas que se enquadram nesta categoria de Reurb, pagam tudo:

• Requerimento;
• Taxas (IPTU, registro no cartório) e;
• Os custos de regularização do lote.

Por causa disso, é aconselhável que você sempre solicite REURB – S. A prefeitura analisara e definirá em qual tipo de Reurb o imóvel se enquadra.

Regularização Fundiária Inominada (Reurb – I)

Regularização fundiária aplicável aos núcleos urbanos informais consolidados em data anterior à Lei do Parcelamento do Solo Urbano – Lei 6.766/1979.

Este tipo de Reurb é bem mais raro do que os outros 2.

A Lei do parcelamento do solo, em seu inciso quinto informa que:

“A infra-estrutura básica dos parcelamentos é constituída pelos equipamentos urbanos de escoamento das águas pluviais, iluminação pública, esgotamento sanitário, abastecimento de água potável, energia elétrica pública e domiciliar e vias de circulação.”

Etapas da regularização urbana

A regularização urbana pode ser resumida em 6 etapas.

Regularização urbana – Etapa 1 – Diagnóstico do núcleo urbano informal e classificação da modalidade

Nesta etapa da regularização urbana, devem ser adotados os seguintes procedimentos:

• Delimitação da poligonal do núcleo a ser regularizado;
• Realização de pesquisas junto ao registro de imóveis.

Etapa 2 – Criação do Projeto de Regularização Fundiária

Uma vez que tenham sido feitas as diferentes pesquisas, diagnósticos e, análises técnicas e jurídicas, as quais tenham comprovado a viabilidade da regularização, um Agrimensor fará o levantamento topográfico, com a emissão das diferentes peças técnicas necessárias. São elas:

• Planta;
• Memorial descritivo e;
• ART ou RRT.

Etapa 3 da regularização urbana – Requerimento da regularização fundiária junto a prefeitura

Nesta etapa da REUB, será feita a apresentação do Requerimento de Regularização Fundiária (RRF) junto a prefeitura.

Etapa 4 da regularização urbana – Processamento administrativo do requerimento

Uma vez encaminhado o requerimento, a prefeitura definirá um prazo para manifestação dos titulares de direitos reais sobre o imóvel e dos confrontantes.

Etapa 5 – Aprovação da REURB

Nesta etapa, a autoridade competente decidirá sobre a aprovação ou não da regularização, mediante ato formal, ao qual se dará publicidade.

O direito real a ser adquirido dependerá do instrumento de titulação a ser utilizado. O mesmo pode conceder propriedade plena ou apenas o direito a alguns atributos, como usar ou ceder o imóvel.

Com a aprovação da REURB, será emitida a Certidão de Regularização Fundiária (CRF). O solicitante munido da mesma e do Projeto de Regularização Fundiária deverá dar entrada junto ao registro de imóveis.

Segundo o ministério do desenvolvimento regional, a CRF é um documento constituído de:

Etapa 6 da regularização urbana – Registro cartorial da CRF e do projeto de regularização fundiária aprovado

Nesta etapa, o profissional de registro registrará a CRF e o projeto de regularização fundiária emitindo a matrícula do imóvel.

Aprenda mais a respeito da regularização urbana

Aqui no blog eu possuo uma série de outros artigos a respeito do tema. Separei 3 deles para você. Seguem os links de acesso ao mesmos:

> REURB: o que é, tipos e benefícios…

> Etapas da REURB: conheça as 6….

> Reurb S e Reurb E: o que são…

Vídeo a respeito do assunto.

Lembrando que eu possuo uma série de cursos e de livros práticos. Se você que MERGULHAR FUNDO e aprender com exemplos práticos, acesse este link e conheça os mesmos.

Gratidão por você ter lido o artigo. 🙏

Domine a Topografia Cadastral através de um livro formado por centenas de exemplos práticos

Você quer dominar a Topografia Cadastral?

Então eu tenho uma ótima noticia para você. Me refiro ao livro Topografia Cadastral e Georreferenciamento de Imóveis Rurais na Prática.

O mesmo é dividido em 10 capítulos recheados com muitos estudos de caso e exemplos práticos. Dê uma espiadinha no sumário do mesmo:

Para conhecer melhor a estrutura do livro, juntar-se a mais de 800 profissionais e adquirir sua cópia é só clicar no botão abaixo: