Remembramento de Terreno?
Remembramento de terreno, você acabou de encontrar um guia definitivo a respeito do tema.
Com a leitura do mesmo você aprenderá:
- O que é o remembramento de terreno;
- Quais os tipos de remembramento existentes;
- Qual a diferença entre loteamento, desmembramento, desdobro e remembramento de terreno;
- Quais os órgãos envolvidos no remembramento de lote;
- Quais os cuidados que você precisa ter ao fazer o remembramento de terreno e;
- Quais os 3 procedimentos necessários para fazer o remembramento de terreno.
Vou abrir meu baú do tesouro. Logo, prossiga a leitura com máxima atenção.
O que é o remembramento de terreno
O remembramento de terreno é o procedimento através do qual 2 ou mais lotes são unificados, gerando-se um novo lote.
Ou seja, 2 matriculas são unificadas, gerando uma nova matrícula.
Quais os tipos de remembramento de terreno existentes
Dê uma espiada no mapa mental abaixo.
Perceba que existem 2 tipos de remembramento:
- Remembramento de imóveis rurais e;
- Remembramento de imóveis urbanos.
Perceba também que o remembramento de imóveis rurais se divide em:
- Remembramento de imóveis rurais pela topografia clássica e;
- Remembramento de imóveis rurais georreferenciados.
No caso, neste artigo eu irei focar no remembramento de terreno urbano.
Caso deseje aprender sobre o remembramento de imóveis rurais, leia este outro artigo aqui do blog.
Qual a diferença entre loteamento, desmembramento, desdobro e remembramento de terreno
Quando se fala no parcelamento de imóveis urbanos, existem diversos tipos de parcelamentos. São eles:
- Loteamento;
- Desmembramento;
- Desdobro e;
- Remembramento.
Vamos entender qual o significado destes diferentes termos.
O loteamento consiste na divisão de uma gleba em uma série de lotes, com a abertura de novas vias e a construção de equipamentos urbanos.
No desmembramento uma gleba será dividida em 2 ou mais lotes, porém, sem que seja necessária a abertura de novas vias e a construção de equipamentos urbanos.
No desdobro de lote, um lote será dividido em 2 ou mais lotes.
E finalmente, no remembramento de terreno, 2 ou mais lotes serão unificados, dando origem a um novo lote.
Perceba que o parcelamento do solo é um tema bem complexo. Neste artigo eu abordo o mesmo de maneira mais detalhada.
Caso deseje entender melhor os termos acima, aconselho que você dê um olhadinha na mensagem Nº 153, de 29 De Janeiro de 1999.
Quais os órgão envolvidos no remembramento de terreno
O remembramento de terreno envolve procedimentos junto a prefeitura e junto ao registro de imóveis, de certa maneira que você precisa fazer um estudo detalhado da legislação municipal.
Isso porque a lei 6.766/79 (lei que dispõe sobre o parcelamento do solo), em seu artigo primeiro, parágrafo único, informa que:
Os Estados, o Distrito Federal e os Municípios poderão estabelecer normas complementares relativas ao parcelamento do solo municipal para adequar o previsto nesta Lei às peculiaridades regionais e locais.
Ou seja, você precisa se informar junto a prefeitura a respeito da legislação municipal.
Quais os cuidados que você precisa ter ao fazer o remembramento de terreno
Os principais cuidados que você precisa ter ao fazer o remembramento de um terreno urbano é quanto:
- Ao tamanho do imóvel resultante;
- Ao comprimento da frente do imóvel resultante;
- A ordem em que os procedimentos devem ser realizados;
- Aos prazos de aprovação da solicitação e;
- Ao preço das taxas e serviços.
Isso porque é normal os mesmos variarem de município para município.
Com isso, ao fazer o remembramento, você pode acabar obtendo um imóvel com um comprimento de frente maior do que o estipulado pela legislação vigente.
Também pode acontecer da legislação municipal definir tamanhos máximos para os lotes, sendo que em muitos municípios o tamanho de frente e a área do lote varia entre as diferentes regiões de zoneamento urbano.
Ou seja, uma vez que você tenha sido contratado para fazer um remembramento de terreno urbanos, a primeira coisa que você deve fazer é estudar cuidadosamente a legislação municipal.
Procedimentos necessários no remembramento de terreno
Para realizar o remembramento de terreno serão necessários procedimentos junto a prefeitura e procedimentos junto ao registro de imóveis.
Primeiramente, o proprietário ou agrimensor deve apresentar os seguintes documentos junto a prefeitura:
- As certidões de propriedade dos imóveis;
- As certidões negativas de débitos de IPTU;
- O memorial descritivo e;
- As plantas de situação dos terrenos, antes e após o remembramento.
Após a aprovação do projeto, o órgão público emitirá uma licença autorizando a prática. A mesma deve ser levada até o cartório de Registro de Imóveis, sendo que o profissional de registro:
- Fará a averbação da licença e;
- Emitirá uma nova matrícula para a área resultante.
Ou seja, as matrículas dos lotes que forem remembrados serão extintas, sendo que a nova matricula resultante deve possuir as áreas, limites e confrontações do imóvel remembrado.
Lembrando que o profissional de registro também solicitara que você apresente os seguintes documentos:
- Memorial descritivo;
- As plantas de situação dos terrenos, antes e após o remembramento e;
- A ART.
Plantas necessárias para o remembramento de terreno
Para o remembramento de terreno, você precisa de 2 desenhos:
- Um primeiro localizando a área que será desmembrada dentro da área mãe e;
- Um segundo da área que será desmembrada.
Para a apresentação destas áreas, você pode produzir uma única planta, dividindo a mesma em 2 seções.
Veja, por exemplo, o modelo abaixo, disponibilizado pela prefeitura de Suzano. Perceba que a mesma apresenta os 2 desenhos e também um croqui situando o lote na quadra.
Sendo que você também pode produzir 2 plantas, uma primeira situando a área que será desmembrada dentro da área mãe e uma segunda da área que será desmembrada.
Porém, lembre-se que sempre que for fazer o remembramento de lotes de um município no qual você nunca prestou este serviço, a primeira etapa é você se informar a respeito.
Vá até a prefeitura e peça modelos de plantas. Isso porque pode ser que a prefeitura exija que o projeto de remembramento se baseie em modelos específicos de planta.
As 8 regras que o remembramento deve obedecer
Existem 8 regras que você deve cuidar ao fazer o remembramento de terreno urbanos.
Seguem as mesmas:
- Os terrenos que serão remembrados devem devem pertencer a um único proprietário. Donos diferentes não podem fazer a unificação de lotes.
- O terreno maior resultante do processo de unificação, do ponto de vista jurídico, é um novo imóvel.
- O terreno resultante deve receber uma nova matrícula, a qual dever ser registrada em cartório, devendo também informar seus novos limites.
- As matrículas antigas, pertencentes aos lotes que foram unificados são extintas.
- A área maior que surge deve ter frente para um logradouro já existente, não podendo depender da abertura ou ampliação de novas vias de acesso.
- Para o remembramento deve ser aberto um processo administrativo junto à prefeitura, com projeto correspondente (planta) assinado por profissional habilitado (agrimensor).
- O requerimento deve conter as certidões de propriedade dos lotes a serem remembrados com as certidões negativas de IPTU, memorial descritivo e as plantas dos terrenos, antes e depois do remembramento.
- Cabe ao órgão público responsável pelas questões urbanísticas emitir a licença de autorização da unificação, a qual deve ser averbada no Cartório de Registro de Imóveis.
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