Usucapião Urbano: Os 5 Tipos Existentes?

Publicado por Adenilson Giovanini em 2019-11-252019-11-25

O usucapião urbano é dividida em uma série de modalidades. Com a leitura deste artigo você aprenderá simplesmente tudo que precisa saber sobre o tema.

Veja um breve resumo do que você aprenderá com a leitura do mesmo:

Resumo do artigo

O que é e qual o objetivo da usucapião urbana?

O que é e qual o objetivo do usucapião urbano?

O que é e qual o objetivo do usucapião urbano?

Pré-requisitos para o usucapião urbano

Os 5 tipos de usucapião urbano

Na realidade, antes de mergulharmos fundo nos 5 tipos de usucapião urbana, precisamos entender afinal de contas, o que é a usucapião urbana e qual o objetivo da mesma.

O que é e qual o objetivo do usucapião urbano?

O usucapião urbano nada mais é do que um direito que a pessoa adquire ao ter a posse de um imóvel por determinado intervalo de tempo.

Para que tenha este direito, a pessoa precisa ter utilizado o imóvel de maneira contínua e incontestada.

Além disso, o imóvel não pode ser público. Isso porque a legislação não permite a usucapião de bens públicos.

Na realidade, o grande objetivo da usucapião, quer seja ela urbana ou rural é a proteção da função social da propriedade.

Ou seja, toda propriedade possui um função social. Se olharmos para os imóveis rurais, o próprio INCRA tem em seu cerne este papel, de fiscalizar se os imóveis rurais estão cumprindo sua função social.

Com isso, se o imóvel não estiver sendo produtivo o INCRA pode fazer a reforma agrária do mesmo, passando a propriedade do imóvel para pessoas que farão o mesmo cumprir sua função social.

No que se refere ao usucapião urbano, todo imóvel urbano também possui uma função social.

Desta maneira, todo imóvel cujo proprietário não esteja utilizando, ou seja, que não esteja cumprindo sua função social dentro do ordenamento urbano está sujeito a uma série de punições.

Por exemplo, se o lote não está cumprindo sua função social irá pagar uma taxa maior de IPTU.

Perceba isso, que a propriedade privada somente se justifica enquanto cumpre a função social.

Continuando…

A ordenação urbana é expressa no plano diretor ou na lei de diretrizes urbanas, Conforme reza o art. 182, § 2º da CF.

Tendo estes conhecimentos como base, podemos entender que o usucapião urbano é uma forma originária de aquisição de imóvel permitida por lei.

A mesma tem como objetivo garantir que os imóveis urbanos estejam cumprindo sua função social. Ou seja, se o posseiro estiver dando uma função social para o imóvel poderá usucapir o mesmo.

Pré-requisitos para o usucapião urbano

Na realidade, para que se consiga usucapir uma posse, não basta que a pessoa tenha utilizado a mesma de maneira continua e incontestada.

Isso porque existe uma série de regras determinadas pelo código civil e pela constituição brasileira que precisam ser obedecidos. São elas:

1. 1. Posse com intenção de dono (animus domini): A posse do imóvel usucapiendo não pode ser decorrente de atos de mera tolerância, como o que acontece, por exemplo em contratos de locação, comodato e depósito. Perceba que nestes casos, o dono do imóvel tolera a posse de um terceiro. Ou seja, a mesma não é com intenção de dono.

   2. Posse mansa e pacífica: Não deve haver nenhuma contestação do proprietário legítimo registrado no Cartório de Registro de Imóveis da área usucapienda. Com isso, se durante a posse, em qualquer momento o proprietário contestar a mesma, a ação de usucapião se descaracterizará.

   3. Posse contínua e duradoura: Conforme veremos em seguida, cada modalidade de usucapião estabelece um prazo mínimo de posse para aquisição do direito à propriedade. Porém pouco importa qual dos diferentes prazos seja necessário. A posse precisa ser continua.

Por exemplo, para que consiga usucapir o imóvel, dona Maria não pode ter morado no mesmo por x tempo, abando nado ele por certo período e posteriormente ter exercido posse novamente.

• Posse de boa fé e com justo título: no caso da usucapião ordinário constante no art. 1.242, CC, a posse tem que ter sido de boa fé. Veremos melhor a mesma em seguida.

Algo importante é que para que consiga usucapir um imóvel, o art. 1.243, CC, diz que o possuidor pode acrescentar à sua posse a dos seus antecessores, contanto que todas sejam contínuas, pacíficas e, nos casos da usucapião ordinária, com justo título e de boa-fé.

Os 5 tipos de usucapião urbano

Agora que fortalecemos suas fundações, podemos mergulhar de cabeça nos 5 tipos de usucapião urbano.

São eles:

• Usucapião Ordinária;
• Usucapião Extraordinária;
• Usucapião Constitucional ou Especial Urbana pro misero;
• Usucapião Constitucional ou Especial Urbana por abandono do lar e;
• Usucapião Especial Urbana coletiva.

Usucapião Ordinária

O art. 1.242 do Código Civil informa que:

Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por 10 (dez) anos. Parágrafo único: Será de 5 (cinco) anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.

Requisitos da usucapião ordinária

Posse continua

Este termo significa que a pessoa deve utilizar a área de terras por pelo menos 10 anos de maneira ininterrupta. Não pode ser 2 anos de utilização, 3 de abandono e outros 5 anos de utilização ou alguma outra situação parecida.

Outro detalhe importante é que o usucapião pode ser requerido mesmo se os posseiros forem pessoas diferentes.

Por exemplo: o seu João utilizou a área de terras por 4 anos e posteriormente vendeu a mesma para a dona Maria que utilizou ela por mais 6 anos. Neste caso, a dona Maria pode pedir o usucapião da posse.

Perceba que são situações distintas, no primeiro caso ouve o abandono da posse por certo período de tempo. No segundo caso houve a transmissão da posse.

Posse incontestada

Este termo significa que a posse não pode ser contestada pelo antigo proprietário da área ou por quaisquer outras pessoas.

Para entender a diferença entre posse e propriedade, leia este artigo aqui do blog.

Justo título

Este termo significa que existe algum documento comprovando a posse. São exemplos de documentos: contrato de gaveta e recibo.

Perceba que este tipo de usucapião normalmente é feito por pessoas que adquiriram uma área de terras através de um contrato de gaveta, porém, que não ajeitaram a situação cadastral da mesma.

Ou seja, não obtiveram a propriedade.

Lembrando que um justo título pode possuir 3 tipos de vícios mais comuns. São eles:

Venda a non domino: a venda foi realizada por um transmitente que possuía apenas a posse do imóvel e não a propriedade. Ou seja, o possuidor sem saber, comprou uma fração de terras que não pertencia ao vendedor.

Nulidade ou anulabilidade: apesar de ter sido transmitida por quem realmente é dono, existe algum defeito no negócio, o que o torna nulo ou anulável.

Plano da eficácia: existe alguma condição, termo ou encargo que viciam o justo título.

Boa fé

Este termo significa que não trata-se de um uso adverso. Que a pessoa realmente adquiriu a área de terras, porém não ajeitou a situação jurídica da mesma.

Isso acontece, pois a pessoa normalmente desembolsa o dinheiro necessário para a compra da terra, ficando descapitalizada.

Desta maneira, não tem condições de contratar um agrimensor e de pagar os emolumentos necessários.

Outra situação bem comum é a falta de conhecimentos a respeito. Isso porque boa parte das pessoas não entendem a diferença entre posse e propriedade. Desta maneira, não percebem as grandes vantagens que obterão ao ter a propriedade do imóvel.

Se a obtenção da área de terras tiver sido de maneira onerosa. Ou seja, se a pessoa pagou pela mesma e esta transferência tiver sido registrada na matrícula, o prazo necessário para encaminhar-se a usucapião se reduz de 10 para 5 anos.

Usucapião urbano. Tipo 2 – Usucapião Extraordinária

O art. 1.238 do Código Civil diz que:

Aquele que, por 15 (quinze) anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé, podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Parágrafo único: O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a 10 (dez) anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.

Perceba que no caso da usucapião extraordinária, o único requisito para a aquisição originária do imóvel é sua posse mansa, pacífica e ininterrupta por 15 (quinze) anos, não sendo exigido justo título ou boa-fé.

Perceba que este prazo diminuirá para 10 (dez) anos se o possuidor houver estabelecido moradia ou realizado obras ou serviços de caráter produtivo no imóvel.

Ou seja, se o imóvel estiver cumprindo sua função social o prazo para aquisição originária do mesmo diminui para 10 anos.

No caso da usucapião extraordinária, o tempo de posse é maior do que nas demais modalidades porque esta é uma forma mais simples de aquisição da propriedade. Uma vez que basta a posse mansa, pacífica e ininterrupta pelo prazo estipulado no artigo.

Usucapião urbano. Tipo 3 – Usucapião Constitucional ou Especial Urbana pro misero

O art. 183, caput, da Constituição Federal diz que:

Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

Este dispositivo foi reproduzido no art. 1.240, CC e no art. 9º do estatuto da cidade, Lei 10.257/01.

O próprio art. 9º, § 3º da Lei 10.257/01 diz que:

“Para os efeitos deste artigo, o herdeiro legítimo continua, de pleno direito, a posse de seu antecessor, desde que já resida no imóvel por ocasião da abertura da sucessão”.

Portanto, na usucapião especial urbana, não se aplica a regra do art. 1.243 do CC, não sendo possível, a soma das posses inter vivos.

Como pré requisitos para que uma pessoa consiga a usucapião especial urbana temos:

1. Posse mansa, pacífica e ininterrupta por um período de no mínimo 5 (cinco) anos.
2. Área urbana de até 250 m².
3. Estar utilizando o imóvel para moradia sua ou de sua família.
4. Não pode ser proprietário de outro imóvel rural ou urbano.
5. Não será conferida a propriedade por usucapião especial urbana mais de uma vez.

Usucapião urbano. Tipo 4 – Usucapião Constitucional ou Especial Urbana por abandono do lar

A Lei 12.424/11, art. 1.240-A adicionou ao Código Civil a modalidade de usucapião especial urbano por abandono do lar. O mesmo diz que:

Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250 m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

Parágrafo único: O direito previsto no caput não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.

Perceba que o mesmo é muito semelhante à usucapião especial urbana. As única diferenças são:

1. A redução do prazo de posse mansa, pacífica e ininterrupta para 2 (dois) anos;
2. O requisito do conjugue ou ex-companheiro ter abandonado o lar.

   O grande objetivo da usucapião constitucional é a proteção da entidade familiar no sentido de não deixar desamparada a família em que o cônjuge tenha abandonado.

3. A respeito do assunto, o enunciado 499 da V Jornada de Direito Civil que diz:

A aquisição da propriedade na modalidade de usucapião prevista no art. 1.240-A do Código Civil só pode ocorrer em virtude de implemento de seus pressupostos anteriormente ao divórcio.

O requisito ‘abandono do lar’ deve ser interpretado de maneira cautelosa, mediante a verificação de que o afastamento do lar conjugal representa descumprimento simultâneo de outros deveres conjugais, tais como assistência material e dever de sustento do lar, onerando desigualmente aquele que se manteve na residência familiar e que se responsabiliza unilateralmente com as despesas oriundas da manutenção da família e do próprio imóvel, justificando a perda da propriedade e a alteração do regime de bens quanto ao imóvel objeto de usucapião.único: O direito previsto no caput não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.

Lembre-se de que uma eventual ação de divórcio em que se discute o bem imóvel em questão interrompe o prazo para aquisição por usucapião.

Usucapião urbano – Tipo 5 – Usucapião Especial Urbana coletiva

Reza o art. 10 da Lei 10.257/01 (Estatuto da Cidade):

As áreas urbanas com mais de duzentos e cinquenta metros quadrados, ocupadas por população de baixa renda para sua moradia, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, onde não for possível identificar os terrenos ocupados por cada possuidor, são susceptíveis de serem usucapidas coletivamente, desde que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural.

O objetivo da usucapião especial urbana coletiva é a regularização das comunidades urbanas de baixa renda. Desta maneira, são requisitos para a concessão da usucapião especial urbana coletiva:

• Área urbana com mais de 250m².
• Ocupação por pessoas de baixa renda que façam do imóvel sua moradia habitual.
• Posse mansa, pacífica e ininterrupta por 5 (cinco) anos.
• Não possibilidade de identificação da área ocupada por cada possuidor.
• Não ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

Outro sim, os parágrafos do artigo 10 da lei 10.227 trazem regras claras para esta modalidade de usucapião urbano, dentre as quais:

• O possuidor pode acrescentar sua posse à de seu antecessor, contanto que ambas sejam contínuas.
• A usucapião especial coletiva de imóvel urbano será declarada pelo juiz, mediante sentença, sendo que a mesma servirá de título para registro no cartório de registro de imóveis.
• Na Sentença, o juiz atribuirá igual fração ideal de terreno a cada possuidor, independentemente da dimensão do terreno que cada um ocupe, salvo hipótese de acordo escrito entre os condôminos, estabelecendo frações ideais diferenciadas.
• O condomínio especial constituído é indivisível, não sendo passível de extinção, salvo deliberação favorável tomada por, no mínimo, dois terços dos condôminos, no caso de execução de urbanização posterior à constituição do condomínio.
• As deliberações relativas à administração do condomínio especial serão tomadas por maioria de votos dos condôminos presentes, obrigando também os demais, discordantes ou ausentes.

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