Usucapião Administrativo?
Usucapião administrativo, você acabou de encontrar um artigo definitivo a respeito do tema.
Com a leitura do mesmo você aprenderá:
- O que é o usucapião administrativo;
- Qual a legislação a respeito do tema;
- Quais as etapas de um processo de usucapião administrativo;
- Quais são os 4 requisitos que o usucapiente deve obedecer;
- Quais os documentos necessários para dar entrada no pedido de reconhecimento de usucapião;
- Qual a duração aproximada do procedimento da usucapião e
- Quem deverá ser intimado pelo cartório para concordar com o pedido de usucapião.
Prossiga a leitura com máxima atenção.
O que é a usucapião administrativo?
A usucapião administrativa é uma maneira revolucionária do posseiro conseguir a propriedade de sua posse.
O novo Código de Processo Civil (Lei 13.105/15), em seu artigo 1.071, regula um procedimento administrativo extrajudicial para o usucapião de bens imóveis.
Art. 216-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado…
Este artigo traz simplesmente tudo que você precisa saber a respeito da usucapião administrativa, trazendo o documental necessário para o procedimento via usucapião administrativa.
Lembrando que o procedimento extrajudicial é opcional, sendo que caso deseje, o usucapiente poderá optar pela via judicial.
Legislação a respeito da usucapião administrativo
Conforme informei anteriormente, foi o novo código civil (Lei 13.105/15), em seu artigo 1.071 que regulou a usucapião administrativo.
Lembrando que o mesmo não chegou a mesma. Isso porque o artigo 60 da Lei 11.979/09 (Lei do Programa Minha Casa, Minha Vida) já havia criado o usucapião administrativo, prevendo uma figura similar para detentores de título de legitimação de posse.
O que há de novo, contudo, é a generalização do procedimento a qualquer suporte fático de usucapião em que haja consenso.
Agora que você entendeu o que é o usucapião administrativo e quais as 2 principais leis inerentes ao mesmo, vamos entender exatamente quais que são as etapas de um processo de usucapião extrajudicial.
Antes disso, preciso esclarecer o significado de alguns termos técnicos. São eles:
Petição: se refere a um pedido feito a uma autoridade. Ou seja, sempre que você ler ou ouvir esta palavra, petição, significa que um pedido está sendo feito a uma autoridade.
Litígio: é uma contestação ao pedido de usucapião.
Usucapiente: pessoa que está solicitando a usucapião.
As 2 simples etapas de um processo de usucapião administrativo
A primeira etapa de um processo de usucapião administrativo consiste em o interessado, juntamente com seu advogado, juntarem todo o documental que comprove a posse prolongada do imóvel.
Aliás, esta é um informação importante porque na usucapião, pouco importa se a mesma é judicial ou extrajudicial, o usucapiente deve obrigatoriamente ser assistido por um advogado. Isso é necessário porque conforme vimos anteriormente, esta é uma exigência legal.
Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado…
A segunda etapa consiste em o usucapiente, acompanhado do advogado, fazer a petição junto ao profissional de registro de imóveis.
Este por sua vez, irá conduzir o procedimento administrativo que levará ao registro da usucapião.
Para que o usucapiente consiga fazer a usucapião da posse, além de um tempo mínimo de posse é necessário que não haja litígio.
Os 4 requisitos que o usucapiente deve obedecer
Para que consiga fazer a usucapião administrativa, o usucapiente deve obedecer os seguintes requisitos:
1. Posse com intenção de dono (animus domini): Ou seja, é fundamental que a posse do imóvel usucapiendo não seja decorrente de atos de mera tolerância. Atos como, por exemplo, oriundos de contratos de locação, comodato e depósito.
Ou seja, o posseiro precisa demonstrar o interesse em se tornar dono do imóvel.
2. Posse mansa e pacífica: é essencial que não haja nenhuma contestação do proprietário legítimo registrado no Cartório de Registro de Imóveis da área usucapienda.
Se houver contestação da posse a qualquer tempo pelo proprietário legítimo, fica descaracterizada a usucapião.
3. Posse contínua e duradoura: Cada modalidade de usucapião estabelece um prazo mínimo de posse para aquisição do direito à propriedade por usucapião.
No caso da usucapião administrativo é necessário no mínimo 10 anos de posse.
Ou caso o posseiro esteja dando uma função social para a posse, este período se reduz para 5 anos.
Outro detalhe importante é que essa posse não precisa ser necessariamente da mesma pessoa.
Por exemplo, se a dona Maria teve a posse por 6 anos e posteriormente o senhor Augusto teve a posse por mais 5 anos. O mesmo poderá entrar com um processo de usucapião administrativo.
O que não pode acontecer é de a posse não ser continua.
Por exemplo, dona Maria teve 4 anos de posse de uma área de terras e, passados 5 anos, a mesma teve mais 6 anos de posse da mesma área de terras.
4. Posse de boa fé e com justo título: Ou seja, a fração de terras não pode ter sido invadida por uma pessoa que teve como intuito de se adonar de uma de terras de terceiros.
Documentos necessários para dar entrada no pedido de reconhecimento do usucapião administrativo
Em seu artigo 1.071, o novo código do processo civil informa que o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião deve estar acompanhado pelo seguinte documental:
I – ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias;
II – planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes;
III – certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente;
IV – justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel.
Vamos entender melhor o documental necessário.
Ata notarial lavrada pelo tabelião atestando o tempo de posse do requerente e seus antecessores
A ata notarial pode ser lavrada por qualquer tabelião de notas, ficando de livre escolha ao usucapiente o tabelião que lavrará a ata notarial. Isso está previsto no art. 8º da Lei. 8.935/94.
Lembrando que o tabelionato de notas e o tabelionato de registro de imóveis são órgãos distintos.
Quanto ao processo de usucapião, somente o tabelião da circunscrição onde se localiza o imóvel poderá realizar diligência.
Ou seja, se o imóvel está no município X, não tem como a pessoa querer emitir a ata notarial no município Y. Isso está previsto no art. 9º da Lei. 8.935/94.
Usucapião administrativo – Planta e memorial descritivo
A Planta e o memorial descritivo devem estar assinados por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica (ART) ou registro de responsabilidade técnica (RRT).
Também devem ter a assinatura dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, com reconhecimento de todas as firmas por semelhança ou autenticidade.
Certidões negativas
O usucapiente e o Advogado também devem apresentar as certidões negativas:
- Dos distribuidores;
- Da justiça estadual e federal;
- Da comarca ou seção judiciária da situação do imóvel e;
- Do domicílio do requerente.
Lembrando que as certidões precisam estarem atualizadas. Digo isso porque já me aconteceu de um processo de georreferenciamento se enrolar por meses.
Com isso, os documentos ficaram desatualizados. No caso, os mesmos devem terem sido emitidos a no máximo 3 meses.
Usucapião administrativo – Documento que demonstre a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse
O usucapiente e o Advogado devem apresentar justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse.
Como exemplos de documentos que comprovam a natureza da posse temos comprovantes de pagamento:
- Dos impostos;
- Das taxas;
- De despesas de consumo de água, energia elétrica, gás ou telefone.
Lembrando que o usucapião administrativo pode ser feito mesmo se os imóveis confrontantes não possuam matrícula.
Quais os procedimentos inerentes ao Agrimensor
Perceba que em um processo de usucapião administrativo, normalmente o advogado irá procurar você, sendo que você precisará fazer o levantamento da área de posse.
Levantamento este que deve ser um levantamento para um processo de georreferenciamento de imóveis rurais.
Feito isso, você irá produzir a planta, o memorial descritivo e emitir a ART ou RRT.
Naturalmente, também pode acontecer de um cliente procurar você e, conversando com o mesmo, você pode perceber que a melhor saída para o mesmo é um processo de usucapião administrativo.
Nestes casos, você instruirá seu cliente, informando como o mesmo deve proceder.
Ou seja, que você ficará responsável pela parte técnica e que um advogado ficará responsável pela parte jurídica.
Duração aproximada do procedimento do usucapião administrativo
O tempo que um processo de usucapião irá demorar dependerá das especificidades do processo.
Contudo, caso toda a documentação seja apresentada e, que todas as partes estejam cientes e de acordo com o procedimento, a duração mínima costuma ficar entre 90 (noventa) a 120 (cento e vinte) dias.
Quem deverá ser intimado pelo cartório para concordar com o pedido de usucapião?
Com o processo de usucapião em mãos, o profissional de registro irá fazer uma série de intimações. Desta maneira, a usucapião administrativo somente terá continuação se não for impugnada por nenhuma destas pessoas.
As seguintes pessoas precisam concordar com o pedido de usucapião:
- Os confrontantes;
- A pessoa em cujo nome imóvel estiver registrado;
- Fazendas Públicas (municipal, estadual, federal);
- Atual possuidor, se houver.
Perceba que como o dono anterior precisa concordar com o processo de usucapião, que a usucapião administrativa não é possível quando o uso for adverso.
Ou seja, a usucapião administrativa será possível somente quando a pessoa comprou o imóvel, porém, por algum motivo não legalizou esta compra.
Caso o usucapiente tenha algum problema, nada impede que o mesmo recorra à via judicial, ajuizando uma ação de usucapião.
Como proceder quando um confrontante se negar a assinar a planta
A este respeito, o novo código do processo civil traz a seguinte passagem:
§ 2º Se a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, esse será notificado pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar seu consentimento expresso em 15 (quinze) dias, interpretado o seu silêncio como discordância.
§ 3º O oficial de registro de imóveis dará ciência à União, ao Estado, ao Distrito Federal e ao Município, pessoalmente, por intermédio do oficial de registro de títulos e documentos, ou pelo correio com aviso de recebimento, para que se manifestem, em 15 (quinze) dias, sobre o pedido.
§ 4º O oficial de registro de imóveis promoverá a publicação de edital em jornal de grande circulação, onde houver, para a ciência de terceiros eventualmente interessados, que poderão se manifestar em 15 (quinze) dias.
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