Parcelamento do solo: o que é e quais os tipos?
Uma dúvida comum entre os profissionais que começam a trabalhar com topografia cadastral é sobre a diferença entre loteamento, desmembramento e parcelamento do solo.
Vamos entender que diferença é esta.
Parcelamento do solo
O parcelamento do solo ocorre tanto em áreas rurais como em áreas urbanas. O mesmo nada mais é do que a divisão da terra em unidades juridicamente independentes.
Vou dar um exemplo que você entenderá melhor.
Digamos que o seu João possua uma área de 100 Ha e queira vender a metade da mesma.
Seu Pedro, que é amigo dele, ao ficar sabendo a respeito, decide comprar as 50 ha do seu João.
Perceba que, com isso, será necessário fazer a medição e o desmembramento desta nova área de terras que irá receber matricula própria.
Ou seja, a área que era do seu João foi parcelada.
Na realidade, este é um exemplo clássico de fracionamento do solo. Porém, eu preciso que você saiba que o mesmo é somente um dos diferentes tipos de parcelamentos do solo existentes.
Isso porque existem outros 2 tipos de parcelamentos do solo. São eles:
- Desmembramento;
- Loteamento.
Vamos entender cada um deles.
Parcelamento do solo – Desmembramento
O conceito teórico que melhor descreve o desmembramento é: tirar uma área de dentro de uma área maior.
Está complicado de entender?
Calma, eu vou dar um exemplo prático que você entenderá melhor.
Imagine a seguinte situação: seu Paulo, que possuía uma área de 150 ha morreu.
Diante disso, os bens e deveres que o mesmo possuía passaram a fazer parte do espólio e deverão ser inventariados pela esposa (dona Maria) e pelos seus 2 filhos.
Ao fazer-se o inventário, dona Maria ficou com metade da área (75 ha) e cada um dos filhos com 1/3 da área (37,5 ha). Acontece que as novas áreas não foram medidas, o que impossibilitou a geração de novas matriculas.
Com isso, as 3 novas originadas do fracionamento do imóvel original não receberam novas matriculas, recebendo registros na matricula original.
Ou seja, formou-se algo parecido com um condomínio onde que “teoricamente” todas as áreas aparecem como estando dentro de uma área maior.
Passados 8 anos do inventário, dona Maria decidiu ajeitar a situação cadastral de sua área, sendo que para isso, precisará tirar a mesma de dentro da área maior. Ou seja, desmembrar a área.
É exatamente isso que é desmembrar uma área, dividir uma área existente em duas ou mais áreas menores.
Eu decidi trazer o exemplo do inventário para que você entenda que um desmembramento pode ser simples. Porém, que muitas vezes se torna complexo.
Dito isso, vamos entender dentro do parcelamento do solo o que é lotear uma área.
Parcelamento do solo – Loteamento de área
A diferença do loteamento de área para o desmembramento é que no loteamento pega-se uma área grande e divide-se a mesma em enésimas parcelas ou lotes.
Com isso, se faz necessária a construção dos diferentes equipamentos urbanos necessários.
Perceba que o desmembramento é mais simples do que o loteamento. No mesmo existe o aproveitamento do sistema viário. Não sendo necessária a abertura de novas vias públicas, nem o prolongamento, modificação ou amplificação dos logradouros existentes.
O tipo mais comum de loteamento rural é o realizado pelo INCRA, quando o mesmo desapropria áreas de terras que não estão cumprindo sua função social.
Quanto aos loteamentos urbanos, a lei do parcelamento do solo definiu que os mesmos devem possuir áreas verdes e, além disso, uma série de equipamentos urbanos, sendo que a aprovação dos mesmos só acontece mediante o obedecimento da legislação.
Além disso, a lei do parcelamento do solo definiu que o tamanho mínimo de um lote é de 125 m². Ou seja, é impossível fazer-se um parcelamento do solo urbano com lotes de tamanho inferior a 125 m². O cartório não irá registrar porque os lotes estão burlando a lei do parcelamento do solo.
Além disso, cada município deve ter lei própria que defina aonde que os diferentes usos do solo urbano são possíveis. Desta maneira, antes de lotear uma área para a construção de moradias, deve-se consultar a lei municipal. Isso porque, do contrário, a prefeitura se negará a licenciar o loteamento.
Parcelamento do solo – Bônus 1 – A diferença entre lote e gleba
Quando se fala em parcelamento do solo, existem estes 2 termos que costumam causar desentendimento dos profissionais.
Se analisarmos a lei 6.766, a mesma traz as seguintes definições:
Lote: Porção de terra dotada dos melhoramentos necessários para a utilização.
Gleba: Origina lote.
Estas definições trazidas pela lei do parcelamento do solo são um pouco subjetivas, porém, em linhas gerais, podemos dizer que um lote é uma área de terra urbana que possui a menor área de terra possível.
Isso porque é impossível parcelar o mesmo de certa forma que a área resultante obedeça a lei do parcelamento do solo. Ou seja, esteja com uma área maior do que 125 m².
A gleba, por outro lado é uma área de terra que ainda possibilita parcelamento.
Parcelamento do solo – Bônus 2 – Loteamento de chácara
Este é outro assunto que gera muitas dúvidas nos profissionais, sendo que eu inclusive já abordei o mesmo em outros artigos do blog.
Primeiramente, você precisa saber que não existem chácaras rurais. O INCRA, que é o órgão responsável pelo cadastro nacional de imóveis rurais não possibilita tal parcelamento. Para saber mais sobre o tema leia este artigo.
Desta maneira, quem possui área rural inferior a fração mínima de parcelamento do município não consegue tirar financiamentos e nem mesmo ter sua produção assegurada. Isso porque para isso é necessário do CCIR.
Por outro lado, existe a possibilidade do loteamento com intuito da construção de chácaras em áreas urbanas.
Porém, preste atenção: não é em qualquer área. Isso porque toda área urbana municipal possui um planejamento que consta em lei própria (municipal). Desta maneira, alguns municípios possibilitam o loteamento de chácaras em áreas destinadas ao turismo.
Este é o único lugar do município que possibilita o loteamento de chácaras.
Parcelamento do solo – Bônus 3 – Parcelamento clandestino
É um parcelamento do solo que não foi aprovado pela prefeitura.
Veja bem, todo parcelamento do solo urbano precisa de aprovação pelos engenheiros da prefeitura!
Caso não seja feito tal pedido da licença junto a prefeitura em etapa prévia ao parcelamento, esta área de terras (loteamento ou condômino) estará fadada a clandestinidade.
Bônus 4 – Parcelamento irregular
Parcelamento do solo que foi aprovado pela prefeitura, mas cujo responsável não emitiu matricula dos lotes ou apartamentos resultantes.
É isso por este artigo.
Gratidão por você ter lido o mesmo. 🙏
Aprenda a Elaborar Projetos de Loteamento e Terraplanagem
O Curso de Loteamento e Terraplanagem é um curso online que ensina o passo a passo da elaboração de projetos de loteamentos e terraplanagem no Autodesk Autocad Civil 3D.
No mesmo, você aprenderá a elaborar projetos de loteamento e de terraplanagem similares aos dos exemplos abaixo:
Perceba que são projetos que deixam qualquer cliente de queixo caído.
Domine a produção de projetos de loteamento e de terraplanagem do início ao fim e ganhe dinheiro prestando estes serviços para seu clientes.
Domine a Topografia Cadastral através de um livro formado por centenas de exemplos práticos
Você quer dominar a Topografia Cadastral?
Então eu tenho uma ótima noticia para você. Me refiro ao livro Topografia Cadastral e Georreferenciamento de Imóveis Rurais na Prática.
O mesmo é dividido em 10 capítulos recheados com muitos estudos de caso e exemplos práticos. Dê uma espiadinha no sumário do mesmo:
Para conhecer melhor a estrutura do livro, juntar-se a mais de 800 profissionais e adquirir sua cópia é só clicar no botão abaixo:
Postagens relacionadas:
