Loteamento Clandestino e Irregular?

Publicado por Adenilson Giovanini em 2021-06-292021-06-29

Descubra o que é um loteamento clandestino, o que é um loteamento irregular e qual a legislação existente a respeito do tema.

Loteamento clandestino e loteamento irregular – Legislação a respeito do parcelamento do solo

A lei que trouxe as diretrizes referentes ao parcelamento do solo é a lei 6.766/1979 (conhecida como lei do parcelamento do solo urbano).

A mesma dividiu o parcelamento do solo em desmembramento e loteamento de área, sendo que todo loteamento precisa de um projeto de loteamento, o qual deve ser apresentado junto a prefeitura.

Uma vez que seja autorizado pela prefeitura, o empreendedor poderá efetuar o parcelamento do solo, procedendo o registro dos lotes junto a registro de imóveis.

A origem do loteamento clandestino e do loteamento irregular

Muitos empreendedores ao não estarem informados, acabam loteando uma gleba sem primeiramente encaminhar um projeto de loteamento, o qual deve ser feito por um profissional devidamente habilitado.

Também é normal empreendedores gananciosos, em uma busca antiética por lucro, burlarem a legislação, não encaminhando o projeto de loteamento.

Pior ainda é a existência de empreendedores criminosos, os quais não possuem a propriedade do imóvel, porém, mesmo assim, loteiam o imóvel, vendendo lotes de um imóvel do qual não são proprietários. Normalmente o fazem com contratos de gaveta, os quais não possuem valor algum.

Conforme informei anteriormente, para lotear uma área é necessário que o proprietário do imóvel siga uma série de requisitos estipulados pela Lei do parcelamento do solo urbano.

Requisitos estes que vão desde o desmembramento do imóvel e apresentação de projeto de loteamento junto à Prefeitura, até o registro dos lotes no Cartório de Registro de Imóveis, o qual dará o direito de iniciar as vendas.

O que é um loteamento irregular

Um loteamento irregular é um loteamento, o qual até possui registro no cartório de registro de imóveis. Porém, que não cumpre os requisitos previstos na lei do parcelamento do solo urbano e estabelecidos pela prefeitura.

Como exemplos de pré-requisitos temos:

• A implantação de escoamento de águas da chuva;
• Iluminação pública;
• Esgotamento sanitário;
• Abastecimento de água potável e;
• Fornecimento de energia pública e domiciliar.

Ou seja, um loteamento irregular é um loteamento que normalmente possui projeto de loteamento. Porém, cujo empreendedor durante a execução do projeto não construiu os equipamentos urbanos necessários.

O que é um loteamento clandestino

Loteamento clandestino é um parcelamento do solo que inicia as vendas dos lotes, sem que os mesmos estejam registrados no cartório de registro de imóveis.

Ou seja, que não possuem autorização para efetuar vendas ou promessas de venda.

A venda de lote sem registro do loteamento é ilegal, uma vez que desobedece o artigo 37 da Lei do parcelamento do solo urbano. O qual informa que:

“É vedado vender ou prometer vender parcela de loteamento ou desmembramento não registrado”.

Ou seja, um loteamento clandestino.

O que acontecerá se você ou um cliente seu comprar um lote clandestino

O adquirente de um imóvel clandestino enfrentará sérios problemas. Primeiramente porque provavelmente o imóvel não terá alguns dos equipamentos urbanos essenciais exigidos pela prefeitura.

Por exemplo, o lote pode não ter água encanada, luz e esgotamento sanitário.

O problema pode ser ainda maior, pois enquanto que o loteamento não for regularizado, a propriedade do lote não poderá ser passada para o adquirente. Isso se o empreendedor tiver a propriedade do imóvel.

Ou seja, o adquirente fica sujeito a perda do lote, mediante o recebimento de uma indenização pelo mesmo.

Isso depois de contratar um advogado e recorrer a via judicial. Ou seja, um longo e desgastante processo que fará o adquirente se estressar, perder muito tempo e muito dinheiro.

Perceba que durante o ato da compra é necessário se informar, solicitando que o corretor ou empreendedor comprove a regularização do loteamento, apresentando a certidão de aprovação de desmembramento emitida pela prefeitura.

Também solicite uma certidão atualizada da matrícula, pois assim você terá certeza que o imóvel está registrado no cartório.

Uma terceira coisa que você ou seu cliente precisam fazer é ir até o imóvel verificar o mesmo. Isso porque somente assim é possível ter-se certeza que o imóvel possui os diferentes equipamentos urbanos necessários.

Cuidado: a irregularidade atinge todos os níveis sociais

Infelizmente temos imóveis em situação irregular em todos os níveis sociais. Da favela aos condomínios de luxo.

Logo, não cometa o erro de pressupor que por se tratar de um imóvel situado em um lugar nobre, o mesmo está com sua situação cadastral em dia.

Sempre solicite a certidão de aprovação do desmembramento e uma certidão atualizada da matrícula que comprove o registro no cartório.

É isso por este artigo.

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