Qual a legislação a respeito do desmembramento de área? Quais os diferentes tipos de desmembramento de área existentes? Quais são as etapas do desmembramento de área?
É isso que você aprenderá com a leitura deste artigo.
Legislação a respeito do desmembramento de área
A lei 6.766 de 1979 (lei do parcelamento do solo), dividiu o parcelamento do solo em desmembramento e loteamento, sendo que em seu artigo 2º, § 2º, a mesma traz a seguinte conceituação a respeito do desmembramento:
Considera-se desmembramento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes.
Ou seja, o que separa o desmembramento de área do loteamento é a necessidade ou não da construção de novos logradouros públicos, sendo que na zona rural, normalmente o INCRA é o órgão responsável pelo loteamento de área.
Dentro do perímetro urbano e da área de expansão urbana, sempre que um empreendedor for lotear uma área, se faz necessária a produção de um projeto de loteamento e da construção de uma série de equipamentos urbanos.
Neste artigo sobre parcelamento do solo eu cubro de maneira mais detalhada o assunto.
Além da lei do parcelamento do solo, uma outra importante ferramenta no que se refere ao desmembramento de área é a NBR 13133, pois a mesma trouxe uma série de conceitos e procedimentos topográficos.
Desmembramento de área – Tenha cuidado com a fração mínima de parcelamento
Outro importante cuidado que você precisa ter no que se refere ao desmembramento de área é quanto a Fração Mínima de Parcelamento (FMP). Isso porque não é possível desmembrar lotes ou glebas com áreas menores do que a fração mínima de parcelamento.
Para entender melhor sobre o assunto, aconselho que você leia este artigo, pois no mesmo eu explico qual a fração mínima de parcelamento que você deve adotar no desmembramento de imóveis rurais e urbanos.
Desmembramento de imóveis urbanos versus desmembramento de imóveis rurais
O desmembramento de imóveis urbanos e o desmembramento de imóveis rurais variam um pouco em seus procedimentos.
Isso acontece porque os órgãos envolvidos variam de um para o outro.
No desmembramento de imóveis rurais, os órgão envolvidos são o INCRA e o registro de imóveis. Já no desmembramento de imóveis urbanos, os órgãos envolvidos são a prefeitura e o registro de imóveis.
Desmembramento de área – Os 2 tipos de desmembramento de imóveis rurais existentes
Existem basicamente 2 tipos de desmembramento de imóveis rurais, o desmembramento de imóveis rurais pela topografia clássica e o desmembramento de imóveis rurais que foram georreferenciados.
Possuo artigos sobre ambas as temáticas.
Para entender as etapas do desmembramento de imóveis georreferenciados leia este artigo e;
Para entender as etapas do desmembramento de imóveis pela topografia clássica, leia este artigo.
Etapas do desmembramento de imóveis urbanos
O desmembramento de imóveis urbanos pode ser dividido em 6 etapas. São elas:
Etapa 1 – Reunião com o cliente e planejamento para a ida a campo
Nesta etapa, você primeiramente, na reunião com o cliente, pedirá a matrícula para o mesmo, pois o que lhe interessa é a realidade jurídica e não a realidade física.
Ou seja, para ser desmembrado, o imóvel precisa estar cadastrado junto ao registro de imóveis, possuindo matrícula.
Caso o imóvel não possua matrícula, o mesmo precisará primeiramente ser regularizado.
Existem basicamente 2 situações distintas nas quais o desmembramento do imóvel é necessário. A primeira é quando o imóvel ao ser vendido precisa ser desmembrado.
A segunda situação é quando o imóvel, quer seja porque fazia parte de um espolio, ou porque foi comprado e não foi desmembrado, consta como um registro em uma matrícula mãe.
Em ambos os casos, o procedimento para o desmembramento do imóvel é o mesmo.
Desmembramento de área – Etapa 2 do desmembramento de imóveis urbanos – medição da área a campo
Uma vez que você tenha acertado todos os detalhes com o cliente, precisará ir a campo e fazer a medição da área do imóvel da matrícula mãe.
Caso o imóvel situe-se distante da sede da empresa, você pode levar seu notebook de campo junto, fazer o descarregamento dos dados, a divisão da poligonal e aproveitar a ida a campo para locar os pontos da divisão de área, materializando os mesmos com marcos topográficos.
Etapa 3 – Produção das plantas, do memorial descritivo e da ART
Nesta etapa você produzirá 2 plantas, uma situando o lote a ser desmembrado dentro da área da matrícula mãe e outra da área a ser desmembrada.
Produzirá também o memorial descritivo e emitirá a ART.
Etapa 4 – Protocolação e aprovação junto ao órgão competente da prefeitura, o qual emitirá a certidão
Nesta etapa você procederá junto a prefeitura, normalmente, junto a secretaria de planejamento.
Caso a solicitação de desmembramento esteja dentro da legislação vigente, o respectivo órgão da prefeitura emitirá a certidão de aprovação do desmembramento.
Certidão este que você precisará apresentar para o profissional de registro de imóveis.
A solicitação de desmembramento não será aceita somente se:
- A área a ser desmembrada for inferior a fração mínima de desmembramento ou;
- Se o comprimento da testada (frente do imóvel) for inferior ao permitido pela legislação municipal.
Desmembramento de área – Etapa 5 do desmembramento de imóveis urbanos –
– Procedimento junto ao registro de imóveis
Nesta etapa você levará o documental (plantas, memorial descritivo, certidão emitido pela prefeitura e ART) até o registro de imóveis, dando entrada na solicitação do processo de desmembramento.
Importante: se informe junto ao profissional de registro sobre quais são os documentos necessários, pois os mesmos variam de cartório para cartório.
Isso é normal, cada município possui suas especificidades cadastrais, sendo que o profissional de registro possui liberdade para solicitar tantos documentos quantos achar necessário.
Desta maneira, o documental pode varia um pouco de cartório para cartório.
Etapa 6 – Procedimentos do oficial de registro de imóveis
O profissional de Registro irá proceder a averbação de subdivisão e encerramento da matrícula originária, abrindo as novas matrículas dos imóveis divididos.
Vídeo a respeito do assunto.
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