Uma dúvida comum entre os profissionais da área é quanto a diferença entre transcrição e matrícula de imóvel.
Ou ainda, o que é uma transcrição?
E você já parou para pensar no assunto? Já se fez alguma destas perguntas:
- Qual a diferença entre transcrição e matrícula de imóvel?
- Qual é o impacto causado pelo sistema de matrículas no nosso dia a dia?
- Quais modelos de matrícula que são aceitos pelos cartórios?
- Que elementos que constituem uma matrícula?
- Será que o sistema de transcrições ainda exerce impacto no nosso dia a dia?
Neste artigo, eu vou abordar esta temática, mostrando exatamente tudo que você precisa saber sobre matrículas e transcrições.
Desta maneira, você entenderá quais são as exigências dos profissionais de registro de imóveis, conseguindo prestar serviços com grande velocidade e com segurança.
Na realidade, eu dividirei este artigo em 2 partes.
Em um primeiro momento falarei a respeito do sistema de transcrições e do impacto do mesmo.
Já em um segundo momento, falarei sobre as matrículas de imóvel. Você entenderá a estrutura de uma matrícula e também quais são os modelos de matrículas existentes no mercado.
Você também entenderá quais exigências os profissionais de registro de imóveis costumam fazer.
Antes disso, deixe-me lhe indicar outros 2 artigos brilhantes sobre Topografia Cadastral. São eles:
> INCRA X IRIB X Receita Federal – Quem faz o que…
> Cadastro rural – 5 dúvidas comuns respondidas…
Resumo do artigo
O sistema de transcrição e a venda de imóveis
Impacto do sistema de transcrições no nosso dia a dia
Entenda o sistema de matrículas
A estrutura de uma matrícula
Matrícula: o que é um registro
Matrícula: o que é uma averbação
As matrículas também apresentam problemas
A evolução das matrículas
Transcrição e matrícula de imóvel – Entenda o sistema de transcrições
O sistema de transcrições causa impactos até hoje no registro imobiliário. Na realidade, o mesmo continuará causando impactos pelas próximas décadas.
Isso acontece, pois a migração do sistema de transcrições para o sistema de matrículas é recente.
O sistema de transcrições foi criado pela lei 1.236 de 1864, que criou o registro geral.
O mesmo atraiu para si todos os direitos reais imobiliários, o que apesar de não consistir em um sistema registral completo, apresentava um grande avanço na formalização do registro.
A lei 1.236 indicou os 8 livros principais para a escrituração dos registros. Os mesmos perduram até hoje, sofrendo apenas pequenas alterações.
Logo que surgiram, as transcrições eram bem mais simples. Veja abaixo um modelo hipotético de transcrição e perceba que a mesma apresentava apenas a localização do imóvel:
Uma fazenda com 130 ha localizada na localidade de Rincão do Espigão!
Com o tempo, as transcrições começaram a receber uma descrição mais detalhada da localização do imóvel. Veja um modelo de transcrição mais detalhada no exemplo abaixo:
Um sitio com 18 alqueires localizado no Bairro dos Almeidas, Confrontando, de um lado, com Pedro Linhares, por 140 metros, Com Paulo da Silva, por 580 metros, de outro, com Maria de Albuquerque, por 570 metros e, de um lado, com a estrada municipal que liga Porto Alegre ao estado de Santa Catarina, por 1.170 metros.
Posteriormente, as transcrições receberam alguns dados a mais, como o nome do proprietário.
O problema do sistema de transcrições é que o mesmo não obedecia os princípios da especialidade, da continuidade e da unitariedade da matrícula. Neste artigo eu mostro os 10 principais princípios registrais e seus impactos no nosso dia a dia.
Transcrição e matrícula de imóveis – O sistema de transcrição e a venda de imóveis
Uma peculiaridade no mínimo interessante do sistema de transcrições é que sempre que um imóvel sofria uma alteração cadastral, um novo número de transcrição era gerado. Com isso, o número de transcrição anterior era simplesmente finalizado.
O problema era que nenhuma referência era feita a transcrição antiga. Ou seja, não havia um amarramento que possibilitasse uma rápida identificação do histórico imobiliário.
Isso acarretava um problema enorme na venda de frações ideais.
Eu digo isso, pois se você acha complicado conseguir interpretar uma matrícula que tenha 20 ou 30 registros, então imagine fazer isso com transcrições.
Isso porque no sistema de transcrições, normalmente os títulos eram transcritos no antigo livro 3, sendo que a transcrição fazia menção apenas ao objeto constante do título, quer fosse este uma fração ideal de um ou de vários imóveis.
Com isso, surgiu uma dificuldade enorme para “montar o todo do imóvel”. Isso porque as frações ideais estavam individualmente descritas em transcrições diversas, que muitas vezes eram inclusive transmitidas a terceiros, resultando em muitas outras transcrições que não estavam amaradas a suas origens.
Perceba que nesta época, para conseguir-se identificar a situação do imóvel era necessário montar-se um quebra-cabeça cujas peças estavam misturadas com as peças de outras centenas de quebra-cabeças dentro “de uma cesta” chamada registro de imóveis. Ou seja, o sistema era falho.
O impacto do sistema de transcrições no nosso dia a dia
O sistema de transcrições causa enormes impactos no nosso dia a dia. Isso porque a mudança da lei não excluiu o sistema de transcrições, nem mesmo mudou a situação dos imóveis registrados no livro de transcrição. Com isso, as transcrições não sofreram atualizações.
Isso significa que, ainda hoje, existem transcrições no mercado.
Isso é fácil de ser percebido se analisarmos que o sistema de matrículas foi implementado através da lei 6.015/73.
Se pegarmos uma pessoa que tinha entre 20 e 40 anos naquela época, hoje a mesma possui entre 60 e 80 anos. Ou seja, é bem possível que a mesma tenha adquirido área(s) de terra(s) através do sistema de transcrições.
Se esta pessoa não fez nenhuma movimentação que implicasse no parcelamento ou na venda deste imóvel, o mesmo ainda possui a transcrição. Ou seja, a descrição do imóvel ainda é duvidosa e está sujeita a erros, não garantindo o direito a propriedade.
Transcrição e matrícula de imóvel – Entenda o sistema de matrículas
A lei dos registros públicos trouxe como novidade a migração do sistema de transcrições para o sistema de matrículas.
A matricula de imóvel é como que se fosse a certidão de nascimento de uma propriedade imobiliária, pois a mesma registra todas as informações importantes da mesma.
Na realidade, a lei dos registros públicos foi revolucionária, principalmente porque implementou o princípio da unitariedade da matrícula.
Ou seja, que cada propriedade imobiliária deve ser descrita e caracterizada em uma única matricula, que por sua vez pode conter apenas uma única propriedade imobiliária.
Este principio consagrou o conceito de propriedade imobiliária para o direito civil, que é o imóvel-matrícula, diferentemente do conceito de imóvel rural utilizado pelo INCRA para fins cadastrais e pela receita federal para a cobrança do imposto territorial rural.
Na prática, isso significa que enquanto que no sistema de transcrições uma transcrição poderia possuir vários imóveis em localizações distintas, uma matrícula pode conter somente uma propriedade imobiliária cuja área deve ser continua.
Em outras palavras…
Não se pode abrir matrícula de fração ideal de imóvel nem constar numa mesma matrícula mais de um imóvel.
Transcrição e matrícula de imóvel – A estrutura de uma matrícula
O registro imobiliário aprendeu muito com o sistema de transcrições, principalmente pelos erros existentes no mesmo, sendo que o sistema de matrículas tentou evitar estes erros.
Para isso, o sistema de matrículas incorporou uma estrutura lógica seguida por todas as matrículas.
Na realidade, existe uma pequena diferença entre as matrículas antigas e as atuais, pois as atuais passaram a ter a certificação e os dados do contribuinte junto ao INCRA.
Esta foi uma inovação possibilitada pela lei 10.267, isso porque com o advento da mesma, a troca de informações entre o INCRA e o IRIB passou a ser intensa.
Com isso, para ser registrado todo imóvel rural georreferenciado deve estar cadastrado no sistema nacional de cadastro rural (SNCR).
Vamos entender quais que são os elementos que uma matrícula deve ter. Para isso, vou analisar os elementos existentes em uma matrícula de um lote urbano.
No final do artigo trarei um case mostrando uma matricula moderna. Ou seja, uma matricula que possui a certificação e os dados do contribuinte junto ao INCRA.
Antes disso, preciso que você saiba que o registro torna público o conhecimento do ato registrário. Ou seja, obedece o princípio da publicidade.
A partir do registro ninguém poderá alegar ignorância do fato.
Agora sim, vamos entender os elementos de uma matrícula.
Transcrição e matrícula de imóvel – Cabeçalho de uma matrícula
Este é o primeiro elemento de uma matrícula. No mesmo devem aparecer o nome do registro de imóveis, o número da matricula e a data.
Perceba que a data é importante por causa do principio da prioridade.
Ou seja, que os direitos são classificados através da ordem cronológica.
Com isso, pode acontecer, por exemplo, de o senhor João apresentar uma certidão no intuito de vender o imóvel para o senhor Pedro, porém a certidão estar defasada.
Desta maneira, ao exigir-se do mesmo uma certidão atualizada percebe-se que o mesmo vendeu sua propriedade para o senhor Claudio. Ou seja, que ele não tem como vender algo que não é seu.
Transcrição e matrícula de imóvel – Descrição do imóvel
A descrição traz a localização exata do imóvel, a área e as medidas do mesmo.
Matrículas mais antigas trazem a descrição dos vértices através da utilização de azimutes ou rumos e de distâncias.
Matrículas mais modernas, de áreas georreferenciadas trazem esta descrição indicando o número e as coordenadas dos vértices.
Esta descrição obedece o princípio da especialidade objetiva. Este princípio impõe que os atos de registro de Imóveis sejam individualizados quanto ao objeto e aos sujeitos que tenham direitos em relação a ele.
Transcrição e matrícula de imóvel – Proprietário
Nesta seção deve aparecer de forma detalhada a descrição do proprietário (ou proprietária… Não me esqueci de vocês mulheres!), do conjugue e do endereço dos mesmos.
Transcrição e matrícula de imóvel – Registro anterior
Nesta seção aparecem os dados do registro anterior. Normalmente o número da matrícula, o CNS e a data do registro anterior.
Transcrição e matrícula de imóvel – Registros e averbações
Esta seção conta o histórico da propriedade através de registros e de averbações.
Matrícula: o que é um registro
O registro é o ato cartorial que declara quem é o proprietário formal e legal do imóvel. O mesmo também informa se a propriedade deste bem esta sendo transmitida de uma pessoa para outra.
Sempre que houver compra, venda ou hipoteca de um imóvel as escrituras serão registradas na matrícula.
Ou seja, o profissional de registro faz a anotação dos dados referentes ao negócio que se efetivou na matrícula do imóvel.
Matrícula: o que é uma averbação
A averbação é o ato que anota todas as alterações ou acréscimos referentes ao imóvel ou às pessoas que constam do registro ou da matrícula do imóvel.
São exemplos clássicos de situações nas quais se faz necessário a averbação: sempre que houver a alteração de informações que alteram a situação do imóvel ou das pessoas a que o imóvel se vincula.
Como exemplos de averbações temos:
As mudanças de nome;
O habite-se expedido pela Prefeitura Municipal;
As modificações de estado civil decorrentes de casamento ou divórcio etc.
A averbação também é utilizada para informar formal e juridicamente sobre os eventuais cancelamentos de hipoteca, penhoras, arresto, entre outros.
Transcrição e matrícula de imóvel – As matrículas também apresentam problemas
Todo mundo costuma meter o pau no sistema de transcrições, porém o sistema de matrículas também possui diversas falhas. A principal delas é que o mesmo permite a grilagem de terras.
Perceba que este problema é catastrófico, pois a principal função do registro de imóveis é garantir o direito a propriedade. Direito este que todas as pessoas possuem.
Garantir este direito é o que eu considero a maior vantagem trazida pelo Georreferenciamento de Imóveis Rurais.
Além disso, a descrição existente em uma matrícula com a utilização de rumos ou de azimutes não possibilita a rápida percepção do formato do imóvel. O profissional teria que reconstituir a poligonal para conseguir visualizar o mesmo.
O problema é que os agrimensores podem sem querer cometer um erro. Como que o profissional de registro de imóveis no ato de registro não faz a reconstituição da poligonal, até mesmo porque não possui os conhecimentos matemáticos necessários para isso, acontece de, em alguns casos, uma transcrição antiga descrever melhor um imóvel do que uma matrícula moderna.
Este problema é ressaltado pelo Eduardo Agostinho Arruda Augusto em seu livro: Registro de Imóveis, Retificação de Registro e Georreferenciamento: Fundamento e Prática! Veja na imagem abaixo um print tirado deste livro que apresenta a descrição da transcrição e a da matrícula:
Porém, se reconstituirmos a poligonal descrita nesta matrícula perceberemos que ouve problemas na descrição dos azimutes o que torna a matrícula como um todo falha.
Por outro lado, se analisarmos a transcrição perceberemos que a mesma consegue descrever perfeitamente a propriedade imobiliaria.
Transcrição e matrícula de imóvel – A evolução das matrículas
O sistema de matrículas está buscando se adequar as evoluções trazidas principalmente pelo avanço tecnológico que culminou na implementação do SIGEF.
Com isso, é normal que o sistema de matrículas sofra modificações ao longo dos tempos.
Vamos analisar o estado da arte e a tendência de evolução do sistema de matrículas, buscando entender (e até mesmo nos adaptarmos) as exigências dos profissionais de registro de imóveis.
O modelo de matrícula amplamente exigido pelos profissionais de registro de imóveis é o cuja descrição do perímetro da propriedade imobiliária se faz de maneira descritiva.
Veja um exemplo deste tipo de matrícula na imagem abaixo:
Fonte: Livro Georreferenciamento de imóvel Rural: Doutrina e Pratica no Registro de imóveis
Existe um segundo tipo de matrícula que está passando a ser exigido pelos profissionais de registro de imóveis que é o modelo nos quais para a descrição dos vértices das propriedades não utiliza-se rumos ou azimutes e distâncias, mas sim a denominação do ponto e suas coordenadas.
Este tipo de descrição exige que o imóvel seja georreferenciado, sendo muito melhor pois trás a geoespacialização dos dados tendo como base o datum SIRGAS 2000, época 4.
Este tipo de matrícula garante o direito a propriedade, pois torna impossível a grilagem de terras.
A produção deste tipo de matrícula exige que o memorial descritivo traga em seu teor a descrição dos vértices através de uma tabela na qual aparece o nome do vértice e suas coordenadas.
Veja um exemplo deste tipo de matrícula na imagem abaixo:
Fonte: Livro Georreferenciamento de imóvel Rural: Doutrina e Pratica no Registro de imóveis
O terceiro tipo de matrícula ainda é pouco exigido pelos profissionais de registro, porém tudo indica que com o tempo terá produção massiva. O mesmo é o próximo passo na busca pelo garantimento do direito de propriedade.
Me refiro a matrícula que trás em seu teor além dos vértices e suas coordenadas, um croqui com a poligonal da propriedade. Este modelo de matrícula exige que o memorial descritivo possua um croqui da propriedade.
Veja um exemplo deste tipo de matrícula na imagem abaixo:
Fonte: Livro Georreferenciamento de imóvel Rural: Doutrina e Pratica no Registro de imóveis
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