Fração ideal imóvel, você acabou de encontrar um guia definitivo a respeito do tema.
Com a leitura do mesmo você aprenderá:
- O que é uma fração ideal imóvel;
- Como a mesma é calculada;
- Exemplo da utilização da fração ideal no nosso dia a dia;
- Exemplo de divisão de área pela área útil e;
- Exemplo de fracionamento de gleba pela área útil.
No caso, vou ranquear o artigo para o termo “fração ideal imóvel“. Por causa disso, algumas frases vão ficar um pouco esquisitas.
Prossiga a leitura com máxima atenção.
O que é uma fração ideal imóvel
A fração ideal imóvel é a porção comum de um terreno correspondente a unidade autônoma de cada condômino. Esta parte é indivisível e indeterminável. O Novo Código Civil – Art. 1.331 §3o diz o seguinte:
A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal imóvel no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
Vou trazer um exemplo, pois assim você entenderá melhor o assunto.
Um condomínio possui apartamentos, que pertencem a cada um dos condôminos. Além disso, o mesmo também possui locais como o pátio, a piscina, a área de festas, a lavanderia e outras áreas que são públicas.
Desta maneira, não tem como um dos condôminos separar determinada área deste espaço que é de uso de todos e cercar.
É isso que é uma fração ideal imóvel, o pedaço da porção comum que pertence a determinado condômino.
Desta maneira, se a porção comum de um condomínio tiver 2.000 m² e o mesmo possuir 20 condôminos, cada condômino terá uma porção de 100 metros quadrados da área comum.
Como a fração ideal imóvel é calculada
Fonte da imagem: https://condominiosc.com.br/jornal-dos-condominios/financas/2101-taxa-de-condominio-fracao-ideal-ou-por-unidade
A norma técnica da ABNT que traz as regras para o cálculo da fração ideal é a NBR 12.721/2005. A mesma a seguinte definição para Fração Ideal:
3.13 fração ideal: Fração expressa de forma decimal ou ordinária que representa a parte ideal do terreno e coisas de uso comum atribuída à unidade autônoma, sendo parte inseparável desta.
De acordo com o site Gicondominial, a fórmula utilizada para se chegar ao valor exato da Fração Ideal é:
FI = (Ater x Aund)/ At und
Onde que:
- FI= Fração Ideal da unidade
- Ater= Área total do terreno
- Aund= Área da Unidade Residencial em questão
- At und= Área total construída das unidades
Lembrando que a fração Ideal imóvel de cada unidade em relação ao total do terreno deve constar na convenção do condomínio, a qual deve estar disponível para consultas.
Também é importante destacar que o valor da fração ideal é indispensável para a realização do cálculo das despesas relacionadas ao condomínio.
Exemplo da utilização da fração ideal imóvel no nosso dia a dia
A divisão do solo pela fração ideal imóvel é muito mais justa do que a divisão pela área. Isso porque nas propriedade sempre existirão as áreas mais nobres e as áreas de menor valor.
O erro que alguns profissionais cometem é justamente este, dizer que todas as áreas de uma propriedade são iguais.
Perceba que isso é uma falácia, sendo que uma propriedade possui áreas de maior valor e áreas de menor valor. Com isso, sempre que possível, isso deve ser levado em consideração.
Na realidade, normalmente o que definirá o método de parcelamento do solo será o contrato.
Se o mesmo disser que a divisão é por hectares, não tem como considerar-se a fração ideal imóvel.
Isso pode ser feito somente se a sociedade foi criada levando em consideração a fração ideal imóvel pertencente a cada sócio e não a percentagem do imóvel.
Existem outros exemplos nos quais a utilização da fração ideal imóvel traz vantagens.
Um deles é em processos de sucessão. No inventário, a divisão da terra será muito mais justa, se a mesma for feita pela fração ideal imóvel e não pela área.
Desta maneira, os herdeiros que pegarem áreas mais nobres, ficarão com áreas menores e os outros herdeiros com áreas maiores.
Exemplo de divisão de área pela área útil
Em processos de sucessão, quando não se tem uma divisão pela fração ideal imóvel, uma maneira de dividir-se os imóveis de maneira justa é levando-se em consideração as áreas úteis dos imóveis.
O grande objetivo é que o parcelamento do solo seja feito de certa forma que as áreas divididas estejam de acordo com a legislação.
A grande diferença neste caso é que ao invés de levantar-se somente o perímetro da propriedade, levanta-se também os usos do solo da mesma.
Posteriormente, faz-se o rotacionamento das linhas divisórias, de certa forma que a proporção entre a área útil e as demais áreas da propriedade original sejam divididas de maneira proporcional entre os diferentes herdeiros.
Desta maneira, se a área original possuí 100 ha e precisa ser parcelada entre 3 herdeiros, o procedimento padrão é fazer-se o levantamento cadastral da área, calcular-se quanto de área útil a mesma possui e, posteriormente fazer-se a divisão, de certa forma que a proporção de área útil seja igual entre todos os herdeiros.
Desta maneira, se uma propriedade de 100 ha deve ser dividida entre 2 herdeiros e a mesma possui 70% de área útil, torna-se fácil fazer-se a divisão de certa forma que cada uma das áreas remanescentes tenha 70% de área útil. Para isso, é necessário apenas, achar-se a rotação certa da linha divisória.
Infelizmente, este procedimento dá um pouco de trabalho. Isso porque não existe nenhum software com capacidade de fazer tal divisão.
Por causa disso, a divisão de área pela fração ideal imóvel deve ser feita com a utilização do método interativo, onde que levanta-se o uso do solo da propriedade e posteriormente, com a utilização de um software da família CAD, utiliza-se uma série de interações para fazer-se a divisão da área.
Exemplo de fracionamento de gleba pela área útil
Um exemplo de fracionamento de gleba pela fração ideal imóvel pode ser visto na imagem abaixo.
Perceba que eu fiz o levantamento da área útil da propriedade e, em seguida, fiz a divisão da área total entre os 3 herdeiros, utilizando um software de topografia que faz automaticamente tal fracionamento.
Posteriormente, rotacionei as linhas, de certa forma que a proporção entre as áreas úteis, a área que cada uma das glebas deveria ter e as demais áreas ficasse igual.
Desta maneira, mesmo sem poder fazer o desmembramento com base na fração ideal imóvel, eu consegui fazer com que o parcelamento de imóvel ficasse mais justo.
Na realidade, o maior benefício foi a restauração da paz entre os herdeiros. Isso porque o inventário estava causando uma briga familiar.
Aprenda mais sobre parcelamento do solo
Não sei se você sabe, mas eu possuo diversos outros artigos sobre parcelamento do solo aqui no blog.
Separei 3 deles para você:
> Parcelamento do solo rural: o que é e quando fazer…
> Loteamento: tudo que você precisa saber a respeito…
> Desmembramento de lote urbano: Como fazer…
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