Fração ideal do terreno, você acabou de encontrar um guia definitivo a respeito do tema.
Com a leitura do mesmo você aprenderá:
- O que é uma fração ideal do terreno;
- Um exemplo da utilização da fração ideal no nosso dia a dia;
- Um exemplo de divisão de área pela área útil e;
- Exemplo de fracionamento de gleba pela área útil.
Prossiga a leitura atentamente.
O que é uma fração ideal do terreno
A fração ideal do terreno é a porção comum de um terreno correspondente a unidade autônoma de cada condômino. Esta parte é indivisível e indeterminável. O Novo Código Civil – Art. 1.331 §3o diz o seguinte:
A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal do terreno no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
Vou trazer um exemplo, pois assim você entenderá melhor o assunto.
Um condomínio possui apartamentos que pertencem a cada um dos condôminos. Além disso, o mesmo também possui locais como o pátio, a piscina, a área de festas, a lavanderia e outras áreas que são públicas.
Desta maneira, não tem como um dos condôminos separar determinada área deste espaço que é de uso de todos e cercar.
É isso que é uma fração ideal do terreno, o pedaço da porção comum que pertence a determinado condômino.
Desta maneira, se a porção comum de um condomínio tiver 2.000 m² e o mesmo possuir 20 condôminos, cada condômino terá uma porção de 100 metros quadrados da área comum.
Com este exemplo, você entendeu bem o que é uma fração ideal do terreno.
O problema é que, mesmo assim, você ainda pode cometer um gravíssimo erro. Vamos entender que erro é este.
Exemplo da utilização da fração ideal do terreno no nosso dia a dia
A divisão do solo pela fração ideal do terreno é muito mais justa do que a divisão pela área. Isso porque nas propriedades sempre existirão as áreas mais nobres e as áreas de menor valor.
O erro que alguns profissionais cometem é justamente este, dizer que todas as áreas de uma propriedade são iguais.
Perceba que isso é uma falácia, sendo que uma propriedade possui áreas de maior valor e áreas de menor valor. Com isso, sempre que possível, isso deve ser levado em consideração.
Na realidade, normalmente o que definirá o método de parcelamento será o contrato.
Se o mesmo disser que a divisão é por hectares, não tem como considerar-se a fração ideal do terreno.
Isso pode ser feito somente se a sociedade foi criada levando em consideração a fração ideal do terreno pertencente a cada sócio e não a percentagem do imóvel.
Existem outros exemplos nos quais a utilização da fração ideal do terreno traz vantagens.
Um deles é em processos de sucessão. No inventário, a divisão da terra será muito mais justa, se a mesma for feita pela fração ideal do terreno e não pela área.
Desta maneira, os herdeiros que pegarem áreas mais nobres, ficarão com áreas menores e os outros herdeiros com áreas maiores.
Exemplo de divisão de área pela área útil
Em processos de sucessão, quando não se tem uma divisão pela fração ideal do terreno, uma maneira de dividir-se os imóveis de maneira justa é levando-se em consideração as áreas úteis dos imóveis.
O grande objetivo é que o parcelamento do solo seja feito de certa forma que as áreas divididas estejam de acordo com a legislação.
A grande diferença neste caso é que ao invés de levantar-se somente o perímetro da propriedade, levanta-se também os usos do solo da mesma.
Posteriormente, faz-se o rotacionamento das linhas divisórias, de certa forma que a proporção entre a área útil e as demais áreas da propriedade original sejam divididas de maneira proporcional entre os diferentes herdeiros.
Desta maneira, se a área original possuí 100 ha e precisa ser parcelada entre 3 herdeiros, o procedimento padrão é fazer-se o levantamento cadastral da área, calcular-se quanto de área útil a mesma possui e, posteriormente fazer-se a divisão, de certa forma que a proporção de área útil seja igual entre todos os herdeiros.
Desta maneira, se uma propriedade de 100 ha deve ser dividida entre 2 herdeiros e a mesma possui 70% de área útil, torna-se fácil fazer-se a divisão de certa forma que cada uma das áreas remanescentes tenha 70% de área útil. Para isso, é necessário apenas, achar-se a rotação certa da linha divisória.
Infelizmente, este procedimento dá um pouco de trabalho. Isso porque não existe nenhum software com capacidade de fazer tal divisão.
Por causa disso, a divisão de área pela fração ideal do terreno deve ser feita com a utilização do método interativo, onde que levanta-se o uso do solo da propriedade e posteriormente, com a utilização de um software da família CAD, utiliza-se uma série de interações para fazer-se a divisão da área.
Exemplo de fracionamento de gleba pela área útil
Um exemplo de fracionamento de gleba pela fração ideal do terreno pode ser visto na imagem abaixo.
Perceba que eu fiz o levantamento da área útil da propriedade e, em seguida, fiz a divisão da área total entre os 3 herdeiros, utilizando um software que faz automaticamente tal fracionamento.
Posteriormente, rotacionei as linhas de certa forma que a proporção entre as áreas úteis, a área que cada uma das glebas deveria ter e as demais áreas ficasse igual.
Desta maneira, mesmo sem poder fazer o parcelamento com base na fração ideal do terreno, eu consegui fazer com que o parcelamento do solo ficasse mais justo.
Na realidade, o maior benefício foi a restauração da paz entre os herdeiros. Isso porque o inventário estava causando uma briga familiar.
Aprenda mais sobre parcelamento do solo
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Separei 3 deles para você:
> Parcelamento do solo rural: o que é e quando fazer…
> Loteamento: tudo que você precisa saber a respeito…
> Desmembramento de lote urbano: Como fazer…
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