O que é a retificação administrativa? Quais os 4 tipos existentes? E como que você deve proceder quando cometer um erro e precisar retificar um serviço?
É isso que você aprenderá com a leitura deste artigo.
Retificação de área administrativa
A retificação de área pode ser dividida em 2 tipos:
- Retificação de área judicial e;
- Retificação de área administrativa.
É importante que você saiba que não existe diferença de poder entre o juiz e o profissional de registro. Sendo que o profissional de registro possui uma capacidade maior do que o juiz de resolver os problemas inerentes a retificação de área.
Isso porque diferentemente do Juiz, o profissional de registro é um técnico especializado nas atividades inerentes ao registro de imóveis.
Ou seja, você sempre deve primeiramente buscar a via extrajudicial e, somente se não tiver outra saída, recorrer para a via judicial.
A retificação administrativa também é mais rápida que a retificação judicial, demorando no em torno de 3 meses. Isso quando a retificação judicial pode demorar de 3 a 5 anos.
Estudo de caso a respeito da retificação de área
Imagine a seguinte situação, você possui um lote que tem 10 metros de frente por 50 metros de comprimento.
O problema é que no registro de imóveis, este mesmo lote aparece como tendo 10 metros de testada por 25 metros de comprimento.
Diante disso, a pergunta que fica é:
Qual destes valores está certo?
Se você pegar imagens de satélite imageadas 40 anos atrás e imagens atuais, perceberá que em ambas as imagens o lote aparece como tendo o tamanho existente in loco.
Ou seja, a 40 anos atrás o mesmo já possuía 10 metros de testada por 50 metros de comprimento. Esta é a realidade física do imóvel. Caso um perito faça uma perícia irá apresentar estas evidências.
O problema é que para o registro de imóveis, o que interessa é a realidade jurídica e não a realidade física. Isso porque a única coisa que a realidade física prova é que esta pessoa utiliza esta fração de terras a pelo menos 40 anos.
Uma análise jurídica detalhada irá mostrar que, na realidade, a mesma agiu de forma criminosa, anexando o lote existente nos fundos do seu lote.
Este exemplo adaptado a partir do livro “Registro de imóveis, retificação de registro e georreferenciamento: Fundamento e prática” de autoria do hesdrime Eduardo Augusto, mostra bem a importância da realidade jurídica.
Perceba que a correta análise do documental existente é o melhor caminho para se ter o direito à propriedade garantido.
Os 4 tipos de retificação de área extrajudicial existentes
Quanto a retificação de área, neste artigo me deterei em mostrar quais são os 4 tipos de retificação administrativa existentes.
Alias, retificação administrativa e retificação extra-judicial são mesma coisa. Logo, no seu dia a dia você se deparará com ambos os termos.
Retificação administrativa – Tipo 1 – Retificação de ofício
Este é o primeiro dos 4 tipos de retificação de área extrajudicial existentes.
Sempre que o profissional de registro perceber a existência de algum erro na matrícula, deve proceder a retificação de ofício.
Como exemplos de retificação de área por ofício temos:
- O nome do proprietário do imóvel ou do conjugue possui algum problema;
- Uma rua lindeira ao imóvel teve seu nome mudado;
- Um imóvel lindeiro foi desmembrado, recebendo um novo confrontante.
Nestes casos, não tem porque o profissional de registro chamar o dono da propriedade até o cartório somente para mudar estas informações.
É exatamente esta característica que define a retificação de oficio, qualquer correção, a qual o profissional de registro possa fazer sem que o mesmo precise recorrer ao proprietário ou ao Agrimensor.
Retificação de área rural – Retificação por simples requerimento
A única diferença entre a retificação por ofício e a retificação por simples requerimento é que em algumas situações, o proprietário precisará comparecer junto ao registro de imóveis.
Nestes casos, será realizada a retificação de área por simples requerimento.
Exemplo prático de retificação de área por simples requerimento
Um exemplo deste tipo de retificação é quando que o profissional de registro se depara com 2 nomes parecidos.
Por exemplo, ele percebe que existe uma matrícula em nome do senhor João da Silva e, certo dia, se depara com o nome João da Silva Junior.
Nesta situação especifica, o profissional de registro fica em dúvida se o nome do proprietário é João da Silva ou João da Silva Junior.
Diante disso, o mesmo encaminhará um requerimento para que o proprietário do imóvel compareça ao cartório com intuito de verificar se a matrícula apresenta um erro que precise ser retificado, ou se realmente existem 2 pessoas com nomes parecidos.
Retificação administrativa de área por procedimento sumário
Este tipo de retificação administrativa é necessário sempre que houver mudança nos dados tabulares da propriedade.
Como exemplos de dados tabulares temos:
- Distâncias e;
- Mudança de ângulo de deflexão.
Sempre que o tabelião desconfiar que algum dado tabular esteja errado, entrará em contato com o agrimensor que fez o levantamento dos dados.
Isso é necessário porque o profissional de registro entende muito a respeito da legislação pertinente, porém não domina a parte matemática.
Desta forma, o agrimensor é o profissional com os conhecimentos matemáticos necessários para fazer os cálculos e as verificações necessárias.
Retificação administrativa – É isso que você deve fazer quando cometer um erro
A outra situação na qual se faz necessária a retificação por procedimento sumário é quando que nós agrimensores cometermos algum erro.
Por exemplo, o nosso amigo João é agrimensor e ao trabalhar em um processo de desmembramento o mesmo sem querer transcreveu a distância entre 2 vértices da propriedade de maneira errada na matrícula e no memorial descritivo.
A distância era de 122,58 metros, sendo que o mesmo distraidamente colocou 102,58 metros.
Neste caso ou em qualquer outra situação que envolva erro tabular, o Agrimensor precisará dirigir-se até o registro de imóveis munido de uma nova planta e de um novo memorial descritivo e solicitar a retificação.
Retificação de área por procedimento ordinário
Este tipo de retificação é necessária sempre que existir a possibilidade do direito de propriedade do confrontante ser prejudicado.
Nestes casos, os confrontantes devem anuir a retificação.
Você também precisará emitir planta, memorial descritivo e ART, os quais devem ter o reconhecimento de firma dos confrontantes.
Segue o chacklist com a estrutura básica necessária de documentos para a retificação por procedimento ordinário:
- Requerimento de certificação;
- Certidão atualizada da matrícula ou transcrição;
- Laudo técnico do agrimensor;
- Memorial descritivo;
- Levantamento planimétrico;
- Certidões cadastrais e quaisquer outras provas que possam ajudar no processo.
Como exemplos de provas temos:
- Fotos tiradas em diferentes épocas;
- Imagens de satélite;
- Recibos;
- Contratos;
- Ou qualquer outra coisa que sirva de prova.
Retificação administrativa por procedimento ordinário – Como proceder quando um confrontante mora em outra cidade ou estado?
Existem aquelas situação nas quais algum confrontante mora em uma cidade distante ou em outro estado.
Com isso, torna-se inviável para o agrimensor ir até esta pessoa e, demorado o envio da planta e do memorial descritivo para a mesma via correios.
Nestes casos, o agrimensor deve enviar uma carta de anuência inequívoca por e-mail ou por algum outro meio para que o confrontante imprima, assine e lhe envie a mesma de volta pelos correios.
Segue um modelo de carta de anuência inequívoca para a retificação de área.
Um cuidado que você deve ter é de na carta de anuência colocar as coordenadas dos vértices da confrontação. Isso porque este procedimento é que tornará a carta de anuência inequívoca.
Caso a mesma não possua estes dados, provavelmente o profissional do registro não aceitará a mesma.
Retificação administrativa – Como proceder quando você não conseguir a assinatura do confrontante
Caso você não consiga a assinatura de algum confrontante, pois não conseguiu entrar em contato com o mesmo. Ou porque o mesmo se recusou a assinar a planta e o memorial descritivo.
Deve reunir o dossiê com todos os demais documentos necessários e ir até o tabelionato.
O profissional de registro irá entrar em contato com este confrontante, dando o prazo de 15 dias para o mesmo comparecer no tabelionato.
Diante disso, o confrontante possui apenas 3 opções:
- Comparecer no tabelionato e anuir a retificação;
- Não fazer nada e, neste caso, passados os 15 dias o profissional do registro entenderá que o confrontante concorda com a retificação;
- Apresentar uma impugnação fundamentada.
Caso o confrontante não seja encontrado, o profissional de registro irá colocar 2 notícias em um jornal de grande circulação, buscando informar o mesmo do processo de retificação.
Se o confrontante não comparecer no tabelionato no prazo de 15 dias da publicação da primeira notícia, considera-se que o mesmo está ciente da retificação e que concorda com a mesma.
Caso o confrontante apresente uma impugnação fundamentada, o profissional de registro irá marcar uma reunião de conciliação entre ambas as partes.
Se mesmo após esta reunião não houver acordo, o profissional de registro irá aconselhar que a retificação seja tramitada na via judicial.
No vídeo do link abaixo eu explico melhor a retificação administrativa de área.
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