Qual a legislação a respeito da regularização fundiária urbana? Quais os diferentes tipos existentes? quais as etapas da mesma?
Neste artigo eu responderei estas perguntas.
Legislação a respeito da regularização fundiária urbana
No que se refere a legislação a respeito da regularização fundiária urbana, existem 3 leis principais. São elas:
- Lei 6.766/79 (lei do parcelamento do solo);
- Lei 11.977/2009 (Lei do programa minha casa, minha vida) e;
- Lei 13.465/2017 (lei da regularização fundiária rural e urbana).
Vamos analisar os principais impactos provocados por estas leis na regularização fundiária urbana e qual o estado da arte da mesma.
Impactos da lei do parcelamento do solo (Lei 6.766/79) na regularização fundiária urbana
A lei 6.766/79 é a lei que rege o parcelamento do solo urbano e rural, trazendo todas as disposições a respeito do mesmo.
No que se refere ao parcelamento do solo urbano a mesma em seu artigo 2º, informa que:
O parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante loteamento ou desmembramento, observadas as disposições desta Lei e as das legislações estaduais e municipais pertinentes.
§ 1o Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.
§ 2o Considera-se desmembramento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes.
§ 4o Considera-se lote o terreno servido de infra-estrutura básica cujas dimensões atendam aos índices urbanísticos definidos pelo plano diretor ou lei municipal para a zona em que se situe.
Ou seja, a lei 6.766/79 definiu os 2 diferentes tipos possíveis de parcelamento do solo urbano, definindo também as condições nas quais tais parcelamentos podem serem feitos.
A lei do parcelamento do solo também definiu o conceito de lote, definindo que a prefeitura, através plano diretor ou de lei municipal deve definir as dimensões dos lotes.
Ou seja, todo parcelamento do solo deve obedecer a lei municipal a respeito do tema.
Lei do programa minha casa, minha vida (lei 11.977/2009)
Com o passar das décadas após a criação da lei do parcelamento do solo, o parcelamento do solo urbano se viu com o grande acumulo de lotes e apartamentos em situação clandestina ou irregular.
Este é um problema que está presente em todas as classes sociais do pais. Temos imóveis em situação irregular em favelas e também em condomínios de luxo. Isso quando não é o condomínio como um todo que está em situação irregular ou clandestina.
Para você ter uma ideia, dados do ministério do desenvolvimento regional mostram que atualmente cerca de 50% dos mesmos encontram-se em situação irregular.
Ou seja, atualmente temos algo no entorno de 30.000.000 de imóveis em situação irregular.
Isso fez com que com o tempo surgissem enormes esforços na busca pela regularização dos imóveis que se encontram em situação irregular.
Como consequência, no ano de 2009 foi aprovada a lei 11.977/2009 (posteriormente alterada pela lei 12.424/2011). Lei esta que dispõe sobre o Programa Minha Casa, Minha Vida – PMCMV e sobre a regularização fundiária de assentamentos localizados em áreas urbanas.
Entre os outras coisas, a lei 11.977/2009 definiu em ambíto nacional as ZEIS (Zonas Especificas de Interesse Social).
Na realidade, as ZEIS surgiram inicialmente em Recife, no Pernambuco, na década de 80, sendo adotadas durante a década de 90 em Diadema, São Paulo e, em 2001, foi incorporadas ao Estatuto da Cidade, lei nº 10.257/2001.
Segundo a Prefeitura da Cidade do Recife, a definição de ZEIS é a seguinte:
Art. 17 – As Zonas Especiais de Interesse Social – ZEIS – são áreas de assentamentos habitacionais de população de baixa renda, surgidos espontaneamente, existentes, consolidados ou propostos pelo Poder Público, onde haja possibilidade de urbanização e regularização fundiária.
Impactos da lei da regularização fundiária e urbana no parcelamento do solo urbano
Em 2017 foi aprovada a lei 13.465/2017 (lei da regularização fundiária rural e urbana), a qual criou a regularização fundiária urbana.
A lei 13.465/2017 aborda a regularização de Lotes informais (irregulares – Antigamente chamados de clandestinos), promovendo o direito social à moradia, a redução de desigualdades, a defesa do meio ambiente e, a função social da propriedade e da cidade.
Em seu artigo 18º, a mesma trouxe a seguinte definição para as ZEIS:
§ 1o …considera-se ZEIS a parcela de área urbana instituída pelo plano diretor ou definida por outra lei municipal, destinada preponderantemente à população de baixa renda e sujeita a regras específicas de parcelamento, uso e ocupação do solo.
A Regularização Fundiária Urbana (reurb) aborda as mais variadas situações:
- Apartamentos;
- Loteamentos;
- Condomínios.
Passando a chamar os mesmos de núcleos irregulares.
A mesma possibilita a regularização de imóveis que estejam em localização rural ou urbana. Se for um núcleo está valendo!
Como exemplos temos:
- Lotes que não possuíam recuo do córrego em época na qual não havia legislação a respeito (anterior a criação da lei 6.766/79);
- Núcleos rurais;
- Loteamentos irregulares.
Os 3 tipos de regularização fundiária urbana existentes
A regularização fundiária urbana se divide em 3 tipos:
- Regularização Fundiária de Interesse Social (Reurb – S);
- Regularização Fundiária de Interesse Específico (Reurb – E) e;
- Regularização Fundiária Inominada (Reurb – I).
Vamos conhecer melhor cada um destes diferentes tipos de regularização fundiária urbana.
Regularização Fundiária de Interesse Social (Reurb – S)
Regularização fundiária aplicável aos núcleos urbanos informais ocupados predominantemente (50 % + 1), por população de baixa renda, assim declarados em ato do Poder Executivo Municipal.
As pessoas cujos lotes pertencem a esta categoria de regularização fundiária não pagam requerimento, taxas (IPTU, registro no cartório) e o lote é regularizado sem nenhum custo.
Regularização Fundiária de Interesse Específico (Reurb – E)
Regularização fundiária aplicável aos núcleos urbanos informais ocupados por população não qualificada na hipótese anterior.
Ou seja, por pessoas da classe média e ricas.
Pessoas que se enquadram nesta categoria de Reurb, pagam tudo:
- Requerimento;
- Taxas (IPTU, registro no cartório) e;
- Os custos de regularização do lote.
Por causa disso, é aconselhável que você sempre solicite REURB – S. A prefeitura analisara e definirá em qual tipo de Reurb o imóvel se enquadra.
Regularização Fundiária Inominada (Reurb – I)
Regularização fundiária aplicável aos núcleos urbanos informais consolidados em data anterior à Lei do Parcelamento do Solo Urbano – Lei 6.766/1979.
Este tipo de Reurb é bem mais raro do que os outros 2.
A lei do parcelamento do solo, em seu inciso quinto informa que:
“A infra-estrutura básica dos parcelamentos é constituída pelos equipamentos urbanos de escoamento das águas pluviais, iluminação pública, esgotamento sanitário, abastecimento de água potável, energia elétrica pública e domiciliar e vias de circulação.”
Etapas da Regularização Fundiária urbana
A regularização fundiária urbana pode ser resumida em 5 etapas. São elas:
- Criação do projeto pela prefeitura;
- Solicitação da regularização fundiária pelo posseiro;
- Aprovação e emissão da Certidão de Regularização Fundiária (CRF) pela prefeitura;
- Solicitação da regularização junto ao cartório de registro de imóveis;
- Regularização do imóvel pelo profissional de registro e emissão da matrícula.
Para a solicitação da regularização fundiária, o posseiro precisará apresentar um Requerimento de Regularização Fundiária (RRF) junto a prefeitura.
Também precisará dos seguintes documentos:
- Planta;
- Memorial descritivo;
- ART ou RRT.
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