Parcelamento do solo urbano: o guia definitivo!

Descubra qual a diferença entre parcelamento do solo urbano, loteamento, desmembramento e, o que são loteamentos irregulares e loteamentos clandestinos.

Parcelamento do Solo

O parcelamento do solo ocorre tanto em áreas rurais como em áreas urbanas. O mesmo nada mais é do que a divisão da terra em unidades juridicamente independentes.

Vou dar um exemplo que você entenderá melhor.

Digamos que o seu João possua uma área de 100 ha e queira vender a metade da mesma.

Seu Pedro, que é amigo dele, ao ficar sabendo a respeito, decide comprar as 50 ha do seu João.

Perceba que, com isso, será necessário fazer a medição e o desmembramento desta nova área de terras que irá receber matricula própria.

Ou seja, a área que era do seu João foi parcelada.

Na realidade, este é um exemplo clássico de fracionamento do solo. Porém, eu preciso que você saiba que o mesmo é somente um dos diferentes tipos de parcelamentos do solo.

Isso porque existem outros 2 tipos de parcelamentos do solo. São eles

• Desmembramento;
• Loteamento.

Parcelamento do solo urbano – Desmembramento

O conceito teórico que melhor descreve o desmembramento é:

Tirar uma área de dentro de uma área maior.

Está complicado de entender?

Vou dar um exemplo que ajudará você a entender melhor.

Imagine a seguinte situação: Seu Paulo, que possuía uma área de 150 ha morreu.

Diante disso, os bens e deveres que o mesmo possuía passaram a fazer parte do espólio, sendo inventariados pela esposa (dona Maria) e pelos 2 filhos.

Ao término do processo de divisão do espólio, Dona Maria ficou com metade da área (75 ha) e cada um dos filhos com 1/3 da área (37,5 ha).

Acontece que as novas áreas não foram medidas, o que impossibilitou a geração de novas matriculas. Com isso, as 3 novas originadas do fracionamento do imóvel original receberam registros na matricula original.

Ou seja, formou-se algo parecido com um condomínio, onde que “teoricamente” todas as áreas aparecem como estando dentro de uma área maior.

Passados 8 anos do inventário, dona Maria decidiu ajeitar a situação cadastral de sua área, sendo que para isso precisará tirar a mesma de dentro da área maior. Ou seja, desmembrar a área.

É exatamente isso que é desmembrar uma área, dividir uma área existente em duas ou mais áreas menores.

Eu decidi trazer o exemplo do inventário para que você entenda que um desmembramento pode ser simples. Porém, que muitas vezes se torna complexo.

Dito isso, vamos entender dentro do parcelamento do solo o que significa lotear uma área.

 

Parcelamento do solo urbano – Loteamento de área

A diferença entre loteamento e desmembramento é que no loteamento, pega-se uma área grande e divide-se a mesma em enésimas parcelas ou lotes. Com isso, se faz necessária a construção da estrutura urbana necessária.

Perceba que o desmembramento é mais simples do que o loteamento. No mesmo existe o aproveitamento do sistema viário, não sendo necessária a abertura de novas vias públicas, nem o prolongamento, modificação ou amplificação dos logradouros existentes.

O tipo mais comum de loteamento rural é o realizado pelo INCRA, quando o mesmo desapropria áreas de terras que não estão cumprindo sua função social.

Quanto aos loteamentos urbanos, a lei do parcelamento do solo definiu que os mesmos devem possuir áreas verdes, necessitando também de uma série de equipamentos urbanos, sendo que a aprovação dos mesmos só acontece mediante a apresentação de um projeto de loteamento.

Além disso, a lei do parcelamento do solo definiu que o tamanho mínimo de um lote é de 125 m².

Ou seja, é impossível fazer-se um parcelamento do solo urbano com lotes possuindo tamanho inferior a 125 m². O cartório não irá registrar porque tais lotes estarão burlando a lei do parcelamento do solo.

Além disso, cada município deve ter lei própria que defina aonde que os diferentes usos do solo urbano são possíveis. Desta maneira, antes de lotear uma área para a construção de moradias, deve-se consultar a lei municipal.

Isso porque do contrário, a prefeitura se negará a licenciar o loteamento.

 

Parcelamento do Solo urbano – Bônus 1 – A Diferença Entre Lote e Gleba

Existem estes 2 termos seguidamente utilizados no parcelamento do solo urbano que costumam causar desentendimento dos profissionais.

Se analisarmos a lei 6.766, a mesma traz as seguintes definições:

Lote: Porção de terra dotada dos melhoramentos necessários para a utilização.

Gleba: Origina lote.

Estas definições são um pouco subjetivas, porém, em linhas gerais, podemos dizer que um lote é uma área de terra urbana que possui a menor área de terra possível.

Isso porque é impossível parcelar o mesmo de certa forma que a área resultante obedeça a lei do parcelamento do solo. Ou seja, esteja com uma área maior do que 125 m² (fração mínima de parcelamento).

A gleba, por outro lado é uma área de terra que ainda possibilita parcelamento.

Parcelamento do urbano – Bônus 2 – Loteamento de chácara

Quando se fala no parcelamento do solo urbano, este é outro assunto que gera muitas dúvidas entre os profissionais. Primeiramente, você precisa saber que não existem chácaras rurais. O INCRA, que é o órgão responsável pelo cadastro nacional de imóveis rurais não possibilita tal parcelamento.

Desta maneira, quem possui área rural inferior a fração mínima de parcelamento do município, não consegue tirar financiamentos e, nem mesmo, ter sua produção assegurada. Isso porque para isso é necessário o CCIR.

Por outro lado, existe a possibilidade do loteamento com intuito da construção de chácaras em áreas urbanas.

Porém, preste atenção: não é em qualquer área.

Isso porque toda área urbana municipal possui um planejamento que consta em lei própria (municipal). Desta maneira, alguns municípios possibilitam o loteamento de chácaras em áreas destinadas ao turismo.

Este é o único lugar do município que possibilita o loteamento de chácaras.

 

 

 

Parcelamento do solo urbano – Bônus 3 – Parcelamento clandestino

É um parcelamento do solo urbano que não foi aprovado pela prefeitura.

Veja bem, todo parcelamento do solo urbano precisa de aprovação pelos engenheiros da prefeitura!

Caso não seja feito o licenciamento junto a prefeitura em etapa prévia ao parcelamento, esta área de terras (loteamento ou condômino) estará fadada a clandestinidade.

Bônus 4 – Parcelamento Irregular

Parcelamento do solo urbano que foi aprovado pela prefeitura, mas cujo responsável não emitiu matrícula dos lotes ou apartamentos resultantes.

Bom, é isso por hoje. Está tudo certo para nosso minicurso que inicia sábado.

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