Loteamento Urbano?

Loteamento urbano, você acabou de encontrar um guia definitivo a respeito do tema.

Com a leitura do mesmo você aprenderá:

• O que é o loteamento urbano;
• Quais os órgãos envolvidos no mesmo;
• Legislação a respeito do tema;
• Qual o procedimento para a aprovação de um projeto de loteamento urbano junto a prefeitura;
• O que a certidão de diretrizes para uso, ocupação e parcelamento do solo urbano deve indicar;
• Quando que o loteamento urbano é proibido;
• O que é um loteamento clandestino e o que é um loteamento irregular e;
• Qual a diferença entre loteamento urbano e condomínio fechado.

Vou abrir meu baú do tesouro. Prossiga a leitura com máxima atenção.

O que é o loteamento urbano?

O loteamento urbano é um dos diferentes tipos de parcelamento do solo existentes.

Dê uma espiadinha no mapa mental abaixo.

Perceba que o parcelamento do solo se divide em loteamento e desmembramento.

Perceba também que o loteamento se divide em:

• Loteamento de imóveis rurais e;
• Loteamento de imóveis urbanos.

A mesma coisa acontece com o desmembramento, o mesmo se divide em:

• Desmembramento de imóveis rurais e;
• Desmembramento de imóveis urbanos.

 

Quais os órgãos envolvidos no loteamento urbano

Para fazer um loteamento urbano existem procedimentos junto à prefeitura e junto ao cartório de registro de imóveis, sedo que o loteamento precisa ser aprovado pela prefeitura.

 

Qual a legislação a respeito do loteamento urbano?

No que se refere ao loteamento urbano, a lei 6.766/79 (Lei do parcelamento do solo urbano) é a principal lei. A mesma aborda:

• As diferentes disposições;
• Os requisitos;
• O projeto de loteamento;
• O registro do loteamento;
• Os contratos;
• As disposições gerais e;
• As disposições penais.

Porém, foi a lei 6.015 (Lei dos registros públicos) que trouxe as primeiras definições.

A mesma fez a migração do sistema de transcrições para o sistema de matrículas, definindo que o profissional de registro deveria aceitar solicitações de desmembramento, parcelamento ou remembramento de imóveis rurais somente com a apresentação de planta, memorial descritivo e anotação de responsabilidade técnica.

Documentos estes que devem ser apresentados por profissional devidamente qualificado.

Na realidade, além da Lei do parcelamento do solo urbano e da Lei dos registros públicos, temos uma série de outras leis que devem ser levadas em consideração. Seguem as principais elas:

• Lei 9.785/99;
• Lei 9.413/81;
• Lei 13.885/04;
• Portaria nº 080/SEHAB-G/03 (TVEO).

Isso apenas no âmbito federal, pois também temos leis estaduais e municipais. Leis estas que precisam ser levadas em consideração.

 

Procedimento para a aprovação de um projeto de loteamento urbano junto a prefeitura

Para conseguir a aprovação do projeto de loteamento urbano o interessado deve apresentar juntamente a prefeitura um requerimento e uma planta de loteamento da área que pretende lotear.

A este respeito, o artigo 6º da Lei do parcelamento do solo urbano informa o seguinte.

Antes da elaboração do projeto de loteamento, o interessado deverá solicitar à Prefeitura Municipal, ou ao Distrito Federal quando for o caso, que defina as diretrizes para o uso do solo, traçado dos lotes, do sistema viário, dos espaços livres e das áreas reservadas para equipamento urbano e comunitário, apresentando, para este fim, requerimento e planta do imóvel contendo, pelo menos:

I – as divisas da gleba a ser loteada;

II – as curvas de nível à distância adequada, quando exigidas por lei estadual ou municipal;

III – a localização dos cursos d’água, bosques e construções existentes;

IV – a indicação dos arruamentos contíguos a todo o perímetro, a localização das vias de comunicação, das áreas livres, dos equipamentos urbanos e comunitários existentes no local ou em suas adjacências, com as respectivas distâncias da área a ser loteada;

V – o tipo de uso predominante a que o loteamento se destina;

Ou seja, o empreendedor precisa apresentar o requerimento e a planta juntamente a prefeitura.

É interessante que você, ao ser contratado para a realização de um levantamento topográfico para um projeto de loteamento, vá até a prefeitura e se informe a respeito.

Isso porque as exigências podem variar um pouco de prefeitura para prefeitura.

Aproveite a visita e peça um chacklist dos documentos necessários e também modelos da planta de loteamento e do requerimento.

Isso porque pode ser que a prefeitura tenha um modelo próprio, o qual deva preferencialmente ser seguido.

Enfim, sempre é interessante que você vá até a prefeitura se informar. Isso evitará que você perda de tempo e tenha retrabalho.

 

O que a certidão de diretrizes para uso, ocupação e parcelamento do solo urbano deve indicar

Tendo como base a planta apresentada pelo empreendedor, a prefeitura irá emitir a certidão com as diferentes diretrizes que o mesmo deve adotar.

No caso, a certidão de diretrizes para uso, ocupação e parcelamento do solo urbano emitida pela prefeitura deverá indicar as modificações necessárias no:

• Uso do solo;
• Traçado dos lotes, do sistema viário, dos espaços livres e;
• Traçado das áreas reservadas para equipamentos urbanos e comunitários.

A este respeito, a Lei do parcelamento do solo urbano, em seu artigo 7º informa que:

 

A Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso, indicará, nas plantas apresentadas junto com o requerimento, de acordo com as diretrizes de planejamento estadual e municipal:

I – as ruas ou estradas existentes ou projetada, que compõem o sistema viário da cidade e do município, relacionadas com o loteamento pretendido e a serem respeitadas;

II – o traçado básico do sistema viário principal;

III – a localização aproximada dos terrenos destinados a equipamento urbano e comunitário e das áreas livres de uso público;

IV – as faixas sanitárias do terreno necessárias ao escoamento das águas pluviais e as faixas não edificáveis;

Ou seja, conforme informei anteriormente, a certidão de diretrizes para uso, ocupação e parcelamento do solo indicará as mudanças necessárias no projeto.

Mudanças estas que deverão ser implementadas.

 

Quando que o loteamento em área urbana é proibido?

Para que o loteamento urbano possa ser feito, o mesmo precisa respeitar a legislação vigente. Por exemplo, a área dos imóveis resultantes não pode ser menor do que a fração mínima de parcelamento.

No caso dos imóveis urbanos, a Lei do parcelamento do solo urbano definiu que a fração mínima de parcelamento é de 125 m². Porém, abriu uma cláusula, permitindo que caso fosse necessário, este valor pudesse ser modificado pela legislação municipal.

Ou seja, na prática, você precisará se informar juntamente a prefeitura para saber qual é a fração mínima de parcelamento.

 

O que é um loteamento urbano clandestino?

Todo loteamento de área precisa de um projeto de loteamento, o qual deve ser aprovado pela prefeitura.

No caso, a Lei do parcelamento do solo urbano, em seu artigo 2, inciso 5º informa que:

A infra-estrutura básica dos parcelamentos é constituída pelos equipamentos urbanos de escoamento das águas pluviais, iluminação pública, esgotamento sanitário, abastecimento de água potável, energia elétrica pública e domiciliar e vias de circulação.

Já no parágrafo único do artigo 3°, a mesma informa que não será permitido o loteamento do solo nas seguintes condições:

I – em terrenos alagadiços e sujeitos a inundações, antes de tomadas as providências para assegurar o escoamento das águas;

Il – em terrenos que tenham sido aterrados com material nocivo à saúde pública, sem que sejam previamente saneados;

III – em terrenos com declividade igual ou superior a 30% (trinta por cento), salvo se atendidas exigências específicas das autoridades competentes;

IV – em terrenos onde as condições geológicas não aconselham a edificação;

V – em áreas de preservação ecológica ou naquelas onde a poluição impeça condições sanitárias suportáveis, até a sua correção.

Ou seja, loteamento clandestino é aquele que não possui projeto de loteamento ou cujo projeto de loteamento não foi aprovado pela prefeitura.

 

O que é um loteamento urbano irregular?

Loteamento irregular é um loteamento que embora aprovado pela prefeitura:

• Não está de acordo com o projeto de loteamento ou;
• O empreendedor não registrou os lotes oriundos do loteamento junto ao registro de imóveis.

 

Qual a diferença entre loteamento urbano e condomínio fechado

A principal diferença entre condomínio fechado e loteamento de área é que condomínios fechados são áreas particulares, cujos espaços de uso público pertence aos condôminos.

Com isso, em condomínios fechados existe todo um esquema de segurança, guarita, possibilidade de câmeras e acesso controlado.

Já um loteamento urbano possui áreas públicas, cujo acesso não pode ser negado. Este fator tornar impraticável a construção de muros e a restrição de acesso.

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