Desmembramento de imóvel em cartório?

O desmembramento de imóvel em cartório é o ato de registrar a propriedade oriunda do processo de parcelamento.

Para que possa ser feito o desmembramento de imóvel em cartório é necessário que o respectivo imóvel tenha uma área superior a área passível de desmembramento.

E que área é esta?

Simples, depende se o imóvel é urbana ou rural.

Já se área for rural não poderá ser parcelada com um valor inferior ao valor do módulo fiscal.

Ok professor Adenilson e o que afinal de contas é este tal de módulo fiscal?

Para entender o que é um módulo fiscal precisaremos também entender o que é um módulo rural. Então vamos entender estes conceitos.

 

Desmembramento de imóvel em cartório: entendendo o que são módulos rurais e módulos fiscais

 

O órgão responsável pela regularização do uso do solo em áreas rurais é o INCRA. Para isso, o mesmo leva em consideração a função social da terra. Ou seja, que todo imóvel rural deve dar as condições mínimas necessárias para que uma família consiga obter sua subsistência.

Além disso, todo imóvel rural deve estar produzindo e, desta forma, colaborando para o crescimento do pais.

Ou seja, cada imóvel rural deve ter uma área mínima para que seja produtivo. Isso possibilitará que a família que vive no mesmo consiga se manter, tendo renda suficiente para pagar suas contas. Ao respeitar estas características, o imóvel estará cumprindo sua função social.

Está é a base do termo módulo rural.

Um módulo fiscal, por outro lado, é a média do tamanho dos módulos rurais do município.

A fração minima de parcelamento, por sua vez, nada mais é do que o tamanho do módulo fiscal do município.

Isso significa que um imóvel rural não pode, em hipótese alguma ser parcelado com um tamanho mínimo menor do que o tamanho do módulo fiscal do município. Isso é necessário porque uma família não consegue obter sua subsistência em um imóvel com tamanho menor do que este.

Na pratica, o que acontece é que o profissional de registro se nega a emitir a matrícula de um imóvel cuja área possua tamanho menor do que o módulo fiscal.

Dica de amigo: Você pode consultar o tamanho dos módulos fiscais por município, através desta tabela.

 

 

Desmembramento de imóvel em cartório: desmembramento de imóveis urbanos

A lei 6.766/79 estabelece que o tamanho de um lote não pode ser menor do que 125 m². Isso significa que é impossível um lote ser parcelado com uma área menor do que 125 m².

Porém, preste atenção: isso não significa que um desmembramento de imóvel em cartório, mesmo tendo um tamanho superior a 125 m² será aceito pelo profissional de registro de imóveis. Isso porque de acordo com a lei 10.257/2001, as cidades devem fornecer as condições necessárias para que as pessoas possam viver com dignidade nas mesmas.

Além disso, a lei 6.766/79 conhecida como lei de parcelamento do solo, definiu que as áreas urbanas devem ter áreas ambientais e áreas de uso público.

Com isso, pode acontecer, por exemplo, de uma área que originalmente possuía 1.125 metros quadrados ser inicialmente parcelada em 3 áreas de 375 m².

Posteriormente, de a pessoa que comprou uma destas áreas, ir até o registro de imóveis querendo fazer o desmembramento de imóvel, parcelando a mesma em 3 áreas de 125 m².

Perceba que a área está dentro da estipulada pela lei do parcelamento do solo, podendo até mesmo ter recebido a licença da prefeitura. Porém, que a mesma não está deixando áreas ambientais e, muito menos áreas de uso público. Ou seja, está burlando a lei do parcelamento do solo.

Veja que situação interessante. Além disso, o parcelamento do solo urbano não está sujeito ao INCRA como o parcelamento do solo rural, mas sim, a legislação de parcelamento do solo municipal.

Isso acontece porque diferentemente do que a maioria das pessoas pensa, não existe uma hierarquia de leis. Ou seja, não existem leis que quem faz é a união, leis feitas pelo estado e leis feitas pelo município.

O que existe são leis que, haja vista suas especificidades, devem ser feitas por um destes órgãos. Desta maneira, se pegarmos um tema de interesse nacional, como, por exemplo, a educação, torna-se mais interessante a existência de uma lei que seja aplicável a todo o país.

Por outro lado, cada cidade possui uma topografia única. Além disso, o uso do solo urbano varia de uma cidade para a outra. Existem cidades cuja renda é gerada pelo comércio.

Existem cidades cuja renda é gerada principalmente pela indústria e ainda existem aquelas cidades com uma boa participação do turismo em sua renda.

Perceba que devido a estas especificidades, não tem como a união definir como será o zoneamento do solo urbano municipal. É o município que deve, através de lei própria definir, por exemplo:

• Que o local A é de uso do comércio;
• Que o local B é de uso domiciliar;
• Que o local C é de uso industrial;
• Que o local D é uma zona de interesse social e;
• Que o local E é de uso turístico.

Isso deve ser levado em consideração no parcelamento do solo urbano.

Um exemplo típico disso são as chácaras, pois diferentemente do que a maioria das pessoas pensa, não existe chácara rural.

Isso mesmo, vários alunos já me fizeram esta pergunta. A resposta para a mesma é simples, o INCRA não possibilita o parcelamento do solo com área menor do que a área do módulo fiscal.

Chácaras só podem existir em áreas urbanas ou em áreas de expansão urbana. Porém, não em qualquer local da área urbana, mas sim, normalmente em áreas classificadas como turísticas.

Desta maneira, a legislação municipal pode permitir a existência de chácaras nestas áreas especificas do espaço urbano.

 

Etapas do desmembramento de imóvel em cartório

O desmembramento de imóvel em cartório se divide em desmembramento urbano e desmembramento rural.

O desmembramento rural por sua vez se divide em desmembramento de imóveis georreferenciados e desmembramento de imóveis que não foram georreferenciados.

Neste artigo eu abordei esta temática. Aconselho que após a leitura deste artigo você leia o mesmo.

Outro sim, pouco importa se o imóvel é rural ou urbano, existem cinco etapas que você deve seguir em todo processo de desmembramento. São elas:

 

Desmembramento de imóvel em cartório – Etapa 1: reunião com o cliente e planejamento para a ida a campo

A primeira etapa do desmembramento de um imóvel rural é o que eu chamo de pré ida a campo.

Nesta etapa você irá primeiramente se reunir com o cliente, pedindo uma série de dados para o mesmo.

Em um segundo momento, irá fazer todo o planejamento para a ida a campo.

 

Desmembramento de imóvel em cartório – Etapa 2: obtenção de dados a campo

A segunda etapa do desmembramento de um imóvel consiste em percorrer-se o perímetro da área mãe obtendo-se as coordenadas dos vértices, ou no caso da utilização de estações totais, os ângulos e distâncias.

 

Desmembramento de imóvel em cartório – Etapa 3: produção das peças técnicas

 

Nesta etapa você emitirá a ART e produzirá 2 plantas e o memorial descritivo.

No caso, uma das plantas situará a área a ser desmembrada dentro da área total e a segunda será apenas da área a ser desmembrada.

Ou seja, perceba que você obrigatoriamente precisa levantar a área total do imóvel original.

Caso você deseje aprender a produzir plantas como as que mostro neste artigo, no Curso de Produção de Plantas Para Topografia cadastral eu ensino a produzir as mesmas. Para conhecer o mesmo é só acessar este link.

 

Desmembramento de imóvel em cartório – Etapa 4: locação dos marcos nos novos vértices

Caso o processo de desmembramento resulte na criação de novos vértices, você precisará locar marcos topográficos nos mesmos.

Normalmente quando vou a campo fazer o levantamento dos dados de uma propriedade, costumo levar junto meu notebook e, ainda a campo utilizar um software especifico para fazer a divisão da propriedade.

Desta maneira, eu costumo aproveitar a ida a campo para já locar os marcos nos novos vértices, não precisando ter que voltar outro dia até a mesma.

 

Desmembramento de imóvel em cartório – Etapa 5: Procedimento junto ao registro de imóveis

 

Nesta etapa você levará a ART, o memorial descritivo e as 2 plantas até o profissional de registro de imóveis.

Este, por sua vez, irá analisar as mesmas e, também todo o histórico do imóvel que está sendo desmembrado e dos imóveis confrontantes.

Se estiver tudo ok, o mesmo irá emitir uma nova matricula para o imóvel que foi desmembrado e atualizar a matricula da área mãe.

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