Desmembramento de Área Urbana?

Desmembramento de área urbana, você acabou de colocar suas 2 mãos em um artigo definitivo a respeito do tema.

Com a leitura do mesmo você aprenderá:

• O que é o desmembramento de área urbana;
• Quais os órgãos envolvidos no mesmo;
• Porque fazer o desmembramento de uma área urbana;
• Quais as vantagens do mesmo;
• Um erro cometido ao fazer o desmembramento de área urbana;
• Quais são os cuidados que você precisa ter ao fazer o desmembramento urbano e;
• Quais as 7 etapas do mesmo.

Prossiga a leitura com máxima atenção.

 

O que é o desmembramento de área urbana

O desmembramento de área ubana é um dos diferentes tipos de desmembramento de área existentes.

Em seu Artigo 3º, incisos 2º e 4º, a lei do parcelamento do solo informa que:

2º Considera-se desmembramento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes.

4º Considera-se lote o terreno servido de infra-estrutura básica cujas dimensões atendam aos índices urbanísticos definidos pelo plano diretor ou lei municipal para a zona em que se situe.

Dê uma espiadinha no mapa mental abaixo.

Perceba que o parcelamento do solo se divide em loteamento e desmembramento.

O desmembramento, por sua vez, se divide em desmembramento de imóveis rurais e desmembramento de imóveis urbanos.

Caso você deseje aprender a respeito do desmembramento de imóveis rurais, leia este outro artigo aqui do blog.

Aliás, não sei se você sabe, mas eu possuo um livro cirúrgico a respeito do tema. Me refiro ao livro “Parcelamento do Solo – Tudo Que Você Precisa Saber Sobre o Assunto!”

 

O mesmo é um dividido em 5 capítulos. Dê uma espiadinha no conteúdo do mesmo.

 

Se você quer dominar o parcelamento do solo de uma vez por todas, aprendendo como proceder no desmembramento e no loteamento de imóveis rurais e urbanos, este livro servirá como uma luva para você.

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Quais os órgãos envolvidos no desmembramento de área urbana

Para fazer o desmembramento de área urbana existem procedimentos junto à prefeitura e junto ao cartório de registro de imóveis.

No próximos tópicos eu entrarei a fundo no tema, mostrando:

• Quais as etapas do desmembramento urbano e;
• Quais os documentos necessários.

 

Porque fazer o desmembramento de área urbana

O desmembramento de um imóvel traz grandes vantagens para o proprietário ou construtura e também para a comunidade.

Por exemplo, são poucas as famílias que possuem o capital necessário para comprar um terreno grande, de certa maneira que o desmembramento urbano facilita o acesso a moradia.

A vantagem que o empreendedor tem ao fazer o desmembramento de terreno é que o preço dos terrenos oriundos será menor do que o preço do terreno mãe. Com isso, os terrenos terão um número maior de potenciais compradores, o que facilitará a venda dos mesmos.

Além disso, como o número de potenciais compradores de um terreno grande é menor, o empreendedor precisará minimizar sua margem de lucros, diferentemente do que acontece na venda de terrenos menores, onde o empreendedor conseguirá uma margem de lucro maior.

 

Outras vantagens que você terá ao fazer o desmembramento de área urbana

Algumas outras vantagens que você terá ao fazer o desmembramento de área urbana são:

• Você poderá alugar o terreno resultante do desmembramento, lucrando com o mesmo;
• Ao ter um terreno menor, o valor do IPTU será menor;
• Você poderá utilizar o desmembramento como uma maneira de regularizar construções existentes nos fundos do terreno e;
• Seus filhos ou demais familiares poderão morar perto de você.

 

Vantagens para a comunidade

O desmembramento de área também traz uma série de vantagens para a comunidade como um todo.

Primeiramente porque mais pessoas conseguirão ser donas de seu próprio imóvel, livrando-se do aluguel.

O desmembramento urbano também cria espaços, os quais poderão ser ocupados por diversos tipos de construções.

Como exemplos temos:

• Pequenos prédios;
• Residências e;
• Salas comerciais.

Este maior número de espaços urbanos gera negócios e benefícios para os munícipes e para a comunidade como um todo, garantindo que a cidade seja um lugar melhor para se viver.

 

Desmembramento urbano – Não cometa este erro

Um erro que muitas pessoas cometem é quererem fazer o desmembramento de uma área urbana, quando devem fazer o loteamento da mesma.

E qual a diferença?

Simples, o loteamento de imóvel é um procedimento bem mais complexo, precisando de um projeto de loteamento.

Projeto este que deve ser feito por um profissional devidamente qualificado.

Enquanto que o desmembramento é a simples divisão de uma gleba em 2 ou mais lotes, o loteamento terá a construção de arruamentos e de uma série de equipamentos urbanos.

Ou seja, se o que você quer fazer é dividir um imóvel grande em uma série de imóveis menores, provavelmente terá que fazer um loteamento e não um desmembramento.

Consequentemente, você precisará de um projeto de loteamento e também da construção do arruamento e uma série de equipamentos urbanos.

 

Como proceder no desmembramento de área urbana

Se você for uma pessoa física, empreendedor ou construtora, terá que contratar um agrimensor.

O agrimensor irá medir o imóvel e produzir o documental necessário, procedendo junto a prefeitura e ao registro de imóveis.

 

Quais os cuidados que você precisa ter ao fazer o desmembramento de área urbana

Sempre que você agrimensor fizer o desmembramento de um imóvel situado em um município do qual você nunca desmembrou um terreno antes, precisará se informar a respeito da legislação municipal, se informando a respeito:

• Dos comprimentos mínimo e máximo de testada permitidos;
• Da fração mínima de parcelamento que o imóvel deve ter.

No caso, estes valores podem variar dependendo da lei de zoneamento urbano de cada município.

Por exemplo, alguns municípios costumam ser menos restritivos em áreas de zoneamento misto e mais restritivos em áreas de zoneamento residencial, tendo diferentes valores para a fração mínima de parcelamento e para o comprimento da testada do lote.

Ou seja, é essencial que você vá até o órgão municipal se informar.

Leia atentamente a lei de diretrizes urbanas ou o plano diretor do município, cuidando:

• Qual o tamanho que os lotes podem ter;

• Qual o tamanho de frente mínimo e máximo permitidos;

• Qual a ordem em que os procedimentos devem ser realizados;

• Quais as taxas e serviços obrigatórios no processo;

• Quais os prazos de aprovação do pedido.

Conheça as 7 etapas necessárias do desmembramento urbano

O desmembramento de área urbana pode ser dividido em 7 etapas. Vamos conhecer as mesmas.

 

Etapa 1 – Reunião com o cliente

 

Nesta etapa, você pedirá a matrícula para o mesmo, pois o que lhe interessa é a realidade jurídica e não a realidade física.

Ou seja, para ser desmembrado, o imóvel precisa estar cadastrado junto ao registro de imóveis, possuindo matrícula.

Caso o imóvel não possua matrícula, o mesmo precisará primeiramente ser regularizado, o que pode ser feito via usucapião extrajudicial.

 

Etapa 2 do desmembramento de área urbana – Verificação da legislação municipal

 

Conforme informei anteriormente o desdobro precisa obedecer a legislação municipal quanto:

• Ao comprimento mínimo e máximo da frente do lote;
• A fração mínima de parcelamento.

Logo, sempre se informe a respeito.

 

Etapa 3 do desmembramento de área urbana – Medição da área a campo

Uma vez que você tenha acertado todos os detalhes com o cliente, você precisará ir a campo e fazer a medição da área da propriedade mãe.

Caso o imóvel situe-se distante da sede da empresa, você pode levar seu notebook de campo junto e ainda a campo, fazer a divisão de área.

Com isso, você precisa voltar outro dia até o imóvel, aproveitando a ida a campo para locar os pontos definidores dos limites das novas áreas, materializando os mesmos com marcos topográficos.

 

Etapa 4 – Produção das peças técnicas e do documental necessário

Nesta etapa, você produzirá 2 plantas. A primeira situando o lote a ser desmembrado dentro da área da matrícula mãe e, um segunda, da área a ser desmembrada.

Também emitirá a ART, produzirá o memorial descritivo, o requerimento de desmembramento e os demais documentos exigidos pelo profissional de registro.

 

Etapa 5 – Protocolação junto a prefeitura

Nesta etapa, você procederá junto a prefeitura, normalmente, junto a secretaria de planejamento.

Caso a solicitação de desmembramento esteja dentro da legislação vigente, o respectivo órgão da prefeitura emitirá a certidão de aprovação do desmembramento.

Certidão esta que você precisará apresentar para o profissional de registro.

Etapa 6 do desmembramento de área urbana – Procedimento junto ao registro de imóveis

Nesta etapa do desmembramento de área urbana, você levará o documental (plantas, memorial descritivo, requerimento de desmembramento, certidão emitida pela prefeitura, ART e demais documental) até o registro de imóveis, dando entrada no processo de desmembramento.

Importante: se informe junto ao profissional de registro sobre quais documentos são necessários.

Cada município possui suas especificidades cadastrais, sendo que o profissional de registro possui liberdade para solicitar tantos documentos quantos achar necessário.

Ou seja, o documental costuma variar de cartório para cartório.

Etapa 7 do desmembramento de área urbana – Procedimentos do oficial de registro

O profissional de Registro fará uma análise detalhada:

• Do documental entregue pelo Agrimensor;
• Do documental existente no registro de imóveis da propriedade mãe e das propriedades confrontantes.

Isso porque o mesmo precisa ter certeza que não existe a indexação de áreas de um imóvel de terceiro ou, enfim, de qualquer outra divergência que evite o desmembramento do imóvel.

Uma vez que verifique que está tudo ok, o mesmo procede a averbação de subdivisão e encerramento da matrícula originária, abrindo as novas matrículas dos imóveis desmembrados.

 

Quais são as plantas exigidas no desmembramento urbano

A partir do advento da lei do parcelamento do solo urbano, os profissionais de registro passaram a exigir 2 plantas:

• Uma primeira planta situando a área a ser desmembrada dentro da área mãe;
• Uma segunda planta da área a ser desmembrada.

Ou seja, ao desmembrar imóvel você deve produzir o seguinte documental:

• Memorial descritivo;
• As 2 plantas acima mencionadas;
• Emitir a ART e;
• Demais documental exigido pelo profissional de registro.

Naturalmente, para isso, você deve ter feito o mapeamento do lote que será desmembrado.

Veja na imagem abaixo um exemplo com uma planta para o desmembramento de imóvel rural para um processo de sucessão.

 

Já a segunda planta é uma planta da área a ser desmembrada.

 

Neste caso, são plantas de imóveis rurais, porém, a estrutura das plantas é a mesma para o desmembramento de lote.

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Gratidão por você ter lido o artigo. 🙏

 

 

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