Neste artigo eu irei mostrar o passo a passo de como fazer o desmembramento de imóvel certificado no SIGEF.
Na realidade, o tema desmembramento de imóveis é amplo, sendo impossível abordar o mesmo de maneira detalhada em um único artigo.
Por causa disso, este artigo é uma sequência de um artigo que produzi algum tempo atrás. No mesmo eu abordei o desmembramento de áreas urbanas e de áreas rurais como um todo.
A leitura do mesmo é pré-requisito para a leitura deste artigo possibilitando que você entenda melhor o assunto.
O link do mesmo é:
Desmembramento de imóveis – O guia definitivo!
Além disso, para que você consiga entender melhor qual é o procedimento de desmembramento de imóvel junto ao SIGEF, precisa primeiramente entender qual o procedimento para o georreferenciamento de um imóvel junto ao mesmo.
Eu digo isso porque não tem como se desmembrar um imóvel rural sem que o mesmo esteja georreferenciado.
Por causa disso, eu recomendo que você também leia primeiramente este outro artigo:
> As 4 simples etapas do georreferenciamento de imóveis rurais
Leia os artigos acima e depois venha ler este artigo.
Leu os mesmos?
Então vamos mergulhar de cabeça no conteúdo avançado.
Desmembramento de imóvel – Desmembramento de área certificada no SIGEF
Para que você possa entrar com um requerimento de desmembramento de imóvel junto ao SIGEF, precisa ter uma série de documentos e também um arquivo dxf com os dados a serem desmembrados.
Vamos analisar detalhadamente todos estes documentos e o arquivo dxf exigido pelo INCRA.
Documentos necessários para o desmembramento de imóvel certificado junto ao SIGEF
O primeiro dos documentos exigidos pelo INCRA é um documento que comprove a existência da transação. Eu digo transação porque a propriedade pode ter sido adquirida de diferentes formas. Veja abaixo a lista dos documentos possíveis:
- Escritura pública de compra e venda;
- Formal de partilha;
- Carta de doação.
A apresentação de um destes documentos é o que vai justificar o desmembramento de imóvel.
O segundo documento necessário para o desmembramento de imóvel é um requerimento do proprietário do imóvel solicitando o cancelamento do imóvel e o desmembramento do mesmo.
Preste atenção, este requerimento deve obrigatoriamente estar assinado pelo proprietário, pois estamos falando de algo que envolve o direito a propriedade.
Perceba que não tem como o comprador assinar o requerimento solicitando o cancelamento do Geo. Isso porque o mesmo não é o proprietário.
Segue um modelo de requerimento de cancelamento de certificação para o desmembramento.
Algumas dicas importantes sobre o desmembramento de imóveis
O responsável técnico que vai encaminhar o desmembramento do imóvel não precisa ser necessariamente o mesmo que georreferenciou a área. Esta é inclusive uma pergunta que vários profissionais já me fizeram.
Perceba que pode ser um profissional diferente. Não existe nenhuma lei ou justificativa que impeça isso.
Pode acontecer, por exemplo:
- Do proprietário não ter gostado do serviço do outro profissional;
- Do outro profissional ter se mudado ou;
- Do outro profissional ter morrido.
Além disso, será necessário enviar uma nova planilha ods para o SIGEF, sendo que a mesma deve estar preenchida na guia identificação com os dados da propriedade a partir da qual está se fazendo o desmembramento.
Isso mesmo, preste atenção, todos os dados da aba identificação da planilha ods são da propriedade que está sofrendo o desmembramento. Isso mesmo que a mesma já tenha sido vendida ou que faça parte do inventário do espólio.
Da mesma maneira, na seção identificação do detentor, por exemplo, se o senhor Ivan de Almeida comprou parte a propriedade do senhor João da Silva…
De nada adianta inserirmos os dados do senhor Ivan de Almeida. Se fizermos isso, o responsável do INCRA não irá cancelar a certificação.
Isso porque o Senhor Ivan de Almeida não é o proprietário do Imóvel.
Ou seja, o mesmo não tem poder suficiente para pedir o cancelamento do georreferenciamento.
Somente o proprietário possui este poder.
O direito a propriedade sempre estará em primeiro lugar, garantir este direito é um grandes senão o maior motivo de existência do sistema nacional de cadastro rural (SNCR).
Desmembramento de imóvel – Preenchimento da guia perímetro
Quanto a guia perímetro, a planilha ods deve conter tantas guias quantas forem necessárias.
Desta maneira, se a propriedade é cortada por uma estrada, que é um bem público, a planilha ods irá conter 2 guias perímetro.
Se a propriedade for cortada por 2 estradas, a planilha ods deve possuir 3 guias perímetro, uma para cada uma das novas glebas… e assim por diante.
A primeira parcela terá a denominação de Gleba 1 e o número será o 1. Veja o detalhe na imagem abaixo:
A segunda parcela terá a denominação de Gleba 2 e o número será o 2. Veja o detalhe na imagem abaixo:
Perceba que o lado sempre será o externo, pois não existe nenhuma propriedade ou área de posse encravada.
Um cuidado extra que você deve ter no preenchimento da guia perímetro da planilha ods é quanto a novos vértices criados entre a área a ser desmembrada e a área a remanescente.
Digamos, por exemplo, que você tenha acrescentando um vértice com a denominação XXX-M-0356.
Perceba que o mesmo deve possuir o mesmo tipo de limite em ambas as guias perímetro.
Ou seja, se na guia Perímetro 1 você disse que o limite é do tipo LA1, você deve necessariamente no campo referente ao tipo de limite do ponto XXX-M-0356 da guia perímetro 2 informar como LA1.
Uma vez que a planilha ods esteja preenchida é só enviar a mesma para o SIGEF.
Cuidados ao enviar a planilha ods para o sigef
Um detalhe importante que você deve cuidar neste momento é que se o imóvel tiver sido georreferenciado pela primeira ou pela segunda edição da lei 10.267, o SIGEF não possuirá um campo próprio para este tipo de situação.
A única maneira de solicitar-se o desmembramento de um imóvel georreferenciado pela primeira e pela segunda norma é através de uma análise de sobreposição.
O procedimento padrão nestas situações é enviar-se a planilha ods para o SIGEF através de um requerimento de certificação.
Quando este envio for feito, o SIGEF vai validar e informar que existem erros.
Diante disso, o mesmo vai dar 2 opções, o cancelamento do envio ou o requerimento de análise de sobreposição.
Nestes casos você irá requerer a análise de sobreposição.
Quanto a planta, a mesma deve estar no formato dxf e deve possuir no mínimo 2 polígonos, um com a área desmembrada e outro com a área remanescente.
Eu digo no mínimo 2, pois o imóvel pode estar sendo desmembrado em mais de 2 novos imóveis.
Outro cuidado que você deve ter é quanto aos imóveis confrontantes, se os mesmos ainda não estiverem certificados não tem problema.
Porém, se eles já estiverem certificados, haverá a necessidade de incluir os novos vértices criados no imóvel confrontante.
O desenvolvimento de uma ferramenta especifica de desmembramento de imóvel
Os profissionais do INCRA estão desenvolvendo uma ferramenta de desmembramento de imóvel que possibilitará que este procedimento seja feito a partir do SIGEF.
A mesma irá automaticamente associar os dados ao imóvel confrontante, porém até o momento da produção deste artigo esta ferramenta ainda não está pronta.
Enquanto isso não acontece, nós que precisamos entrar em contato com o proprietário do imóvel confrontante e com o profissional que fez o georreferenciamento do mesmo disponibilizando os dados do ponto ou dos novos pontos acrescentados a este imóvel.
Caso o imóvel confrontante já tenha sido averbado no cartório é necessário proceder uma nova averbação. Isso porque é necessário que os dados deste novo vértice (ou destes novos vértices), do novo (ou dos novos) confrontantes caso sejam mais de 1 e as novas distâncias constem no registro do imóvel confrontante.
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