Cadastro no INCRA: o que é e como fazer?

Afinal o que é o cadastro no INCRA? O que significa CCIR e o que significa SNCR?

Porque o seu cliente precisa do cadastro no SNCR/INCRA?

Quando que é necessário alterar, incluir área e informações ou cancelar o cadastro?

Neste artigo eu irei abordar estes assuntos, tirando todas as suas dúvidas a respeito do tema. Também irei mostrar como que você pode aumentar seus lucros prestando este serviço para seus clientes.

ResumoO que é o CCIR
Quais são as implicações de não possuir-se o cadastro no INCRA
Qual o impacto para o agrimensor do cliente não ter o cadastro no SNCR?
Como fazer o cadastro no INCRA?
Como cancelar o cadastro no INCRA
Situação 1 – Quando da descaracterização total do imóvel
Situação 2 – Quando o imóvel tiver 2 ou mais cadastros no INCRA
Situação 3 – Ação judicial pedindo que o imóvel seja descaracterizado.
Situação 4 – Outras situações
Documentação necessária para o cancelamento do cadastro
Documentação necessária para o cancelamento do cadastro
Atualização e alteração cadastral junto ao SNCR
Quando entrar com pedido de Atualização ou de alteração cadastral junto ao SNCR
Onde a atualização do cadastro no INCRA pode ser feita?
Descaracterização parcial do imóvel

 

Cadastro no INCRA – O que é o CCIR?

 

O CCIR, sigla que significa certificado do cadastro do imóvel rural, como o próprio nome diz, nada mais é do que o documento que certifica que o imóvel rural está cadastrado no Sistema Nacional de cadastro Rural (SNCR), sistema este que é gerido pelo INCRA.

Preste atenção, todo imóvel rural precisa ter este cadastro.

 

Quais são as implicações de não possuir-se o cadastro no INCRA

Caso o agricultor não tenha o cadastro junto ao incra, o mesmo terá uma série de sansões não conseguindo alguns benefícios.

Por exemplo, sem o CCIR não é possível obter o talão de notas de pagamento do ICMS (imposto de circulação de mercadorias e serviços) junto a receita federal. Com isso o agricultor não conseguirá tirar nota no ato da venda da produção agrícola.

O problema é que ao não conseguir tirar nota a pessoa não consegue comprovar que exerce a profissão de agricultor(a).

Ao não comprovar que é agricultor, é como se a pessoa fosse desempregada e isso faz com que a pessoa perca uma série de benefícios importantes. Como, por exemplo, os direitos a:

• Aposentadoria;
• Auxílio saúde;
• Auxílio maternidade;
• Tirar financiamentos junto a instituições financeiras.

Perceba que as penalidades por não ter-se o cadastro no INCRA são muitas, sendo que todo agricultor deve ter este cadastro.

Além disso, sem apresentar o CCIR, o agricultor não conseguirá fazer nenhuma transação que envolva a propriedade imobiliária como, por exemplo:

• Vender;
• Desmembrar;
• Remembrar;
• Hipotecar;
• Arrendar;
• Propor em arrendamento.

Enfim, simplesmente nada que envolva a situação cadastral do imóvel.

 

Qual o impacto para o agrimensor do cliente não ter o cadastro no SNCR?

Se o imóvel rural não tiver cadastrado no INCRA, nós que trabalhamos com agrimensura ficamos simplesmente de mãos atadas. Isso porque simplesmente tudo que envolva a propriedade imobiliária necessita da apresentação do CCIR.

Ou seja, a pessoa não conseguirá vender, parcelar, remembrar, georreferenciar, fazer o CAR. Enfim, é essencial que o imóvel rural tenha o cadastro no INCRA.

Desta maneira, ainda na reunião com o cliente, você precisa perguntar para o mesmo se o cadastro no INCRA está atualizado e se o ITR (imposto territorial rural) está pago.

Nos próximos tópicos deste artigo você aprenderá exatamente que informações precisa obter juntamente a seu cliente, então leia eles atentamente.

Lembrando que caso o cadastro no SNCR (popular popularmente como cadastro no INCRA) não esteja atualizado, ou se o ITR não esteja pago, será necessário fazer a atualização cadastral no SNCR e que seu cliente pague o ITR, ou você perderá a viajem até o registro de imóveis.

Além disso, principalmente em processos de georreferenciamento, o seu cliente precisará estar com o nome limpo. Isso porque se o nome do mesmo estiver no SERASA, o processo de georreferenciamento será trancado.

 

Como fazer o cadastro no INCRA?

O próprio agricultor consegue “em tese” fazer o cadastro no INCRA (SNCR).

Eu digo em tese, porque para realizar este cadastro é necessário recorrer-se ao INCRA e a receita federal por causa da documentação necessária.

O problema é que a grande maioria dos agricultores não possuem o conhecimento necessário. Com isso, você tem a oportunidade de prestar este serviço para os mesmos.

Quanto a como fazer tal cadastro, o mesmo poderá ser feito pela internet através deste site. Porém, antes fazer o mesmo leia o manual de orientação para preenchimento da declaração para cadastro de imóveis rurais eletrônica.

 

Como cancelar o cadastro no INCRA

Existem 4 situações nas quais é necessário fazer-se o cancelamento do cadastro no INCRA.

 

Situação 1 – Quando da descaracterização total do imóvel

Neste caso, toda a área do imóvel perdeu sua função agrícola, sendo necessário cancelar o cadastro no INCRA.

Este tipo de descaracterização normalmente acontece quando que o perímetro urbano da cidade é expandido, sendo que toda a área do imóvel rural passa a fazer parte deste.

Este expandimento da área urbana se dará através de um projeto de lei, sendo que o número de tal projeto deve ser apresentado no ato do pedido de descaracterização do imóvel.

Situação 2 – Quando o imóvel tiver 2 ou mais cadastros no INCRA

A existência de áreas com 2, 3 e até mais cadastros junto ao INCRA é bem normal. Vou lhe dar um exemplo que ajudará você a entender o porque disso.

Após a morte do senhor João, foi feito o inventário da propriedade, sendo que a área da mesma, de 300 ha, foi dividida entre a esposa e suas 2 filhas.

Acontece que a esposa não atualizou o cadastro no INCRA. Ou seja, o mesmo continuará tendo 300 ha. Por outro lado, cada uma das filhas criou um novo cadastro para suas propriedades com 75 ha cada uma.

Existem muitas situações similares a esta. Eu já peguei inclusive áreas das quais 2 pessoas diferentes possuíam cadastros.

O motivo pelo qual isso acontece é que até pouco tempo atrás não existia a troca de informações entre os diferentes órgãos. Isso sem falar que os mesmos possuem funções sociais distintas.

Por exemplo, o INCRA e a Receita Federal consideram o termo “imóvel rural”, não levando em consideração se tratasse de uma área de posse, de uma propriedade ou de uma situação mista.

Já o IRIB considera o termo propriedade imobiliária. Ou seja, áreas de posse não possuem cadastro junto ao registro de imóveis.

Até pouco tempo atrás cada um destes órgãos possuía seu próprio cadastro, que funcionava de forma independente.

Somente a partir de 2016 os cadastros da receita federal e do INCRA passaram a conversar entre si. De certa forma que sempre que um imóvel tem seu cadastro no INCRA modificado, o sistema da receita federal automaticamente busca esta informação e se atualiza.

A existência deste cadastro diminui drasticamente o número de pessoas que burlam a receita, pois até então era a pessoa que declarava quantas ha possuía.

Por outro lado, no que se refere ao georreferenciamento, uma das principais inovações trazidas pelo mesmo é que ele proporciona a troca de informações entre os profissionais de registro e do INCRA.

Sempre que um imóvel rural passa pelo processo de georreferenciamento as coordenadas do mesmo devem serem informadas ao SIGEF que é mantido pelo INCRA.

Caso não exista sobreposição de área com os confrontantes, o agrimensor pode preparar e levar o dossiê de documentos até o registro de imóveis, sendo que profissional de registro irá verificar se a medição respeita as propriedades confrontantes.

Para isso o mesmo utiliza, além dos dados apresentados pelo agrimensor, todo o histórico de compra e venda de propriedades no decorrer do tempo.

Se o profissional de registro não encontrar nenhum erro irá emitir a nova matricula da propriedade imobiliária, acessar o SIGEF e preencher o campo “registro”.

Uma vez que o profissional de registro preencha este campo, um funcionário do INCRA irá atualizar o cadastro do imóvel, entrando em contato com o profissional de registro que fará uma averbação na matrícula.

Com isso, ao possibilitar uma maior troca de informações entre o registro de imóveis e o INCRA, a lei do georreferenciamento está possibilitando que os profissionais do INCRA identifiquem o problema das áreas com múltiplos cadastros e façam as devidas correções no SNCR.

Naturalmente, este processo estará pronto somente no momento que todos as propriedades imobiliárias estiverem georreferenciadas. Porém, perceba que o circulo está se fechando de certa forma que está tornando-se cada vez mais difícil a discrepância de dados entre os diferentes cadastros.

Cadastro no INCRA – Situação 3 – Ação judicial pedindo que o imóvel seja descaracterizado.

Pode acontecer de via usucapião ou por algum outro processo, um juiz atribuir o título de uso do solo para outra pessoa, sendo necessário o cancelamento ou retificação do cadastro do imóvel rural.

Situação 4 – Outras situações

Outros motivos pelos quais exista a necessidade do cancelamento do cadastro no INCRA.

Cadastro no INCRA – Documentação necessária para o cancelamento do cadastro

Os documentos necessários para o cancelamento do cadastro no INCRA são:
Requerimento de cancelamento do cadastro que deve conter no mínimo:

• A identificação do imóvel;
• Os nomes do proprietário e conjugue;
• A Declaração da localização do imóvel (com a delimitação da área urbana quando que o perímetro urbano da cidade for expandido);
• CCIR quitado;
• Cópia autentificada da certidão imobiliária do imóvel;
• Certidão de localização e o número da lei ou do decreto que determinou a expansão do perímetro urbano.
• Cópia dos documentos pessoais ( CNPJ caso pessoa jurídica e CPF caso pessoa física);
• Inclusão cadastral de área.

 

Atualização e alteração cadastral junto ao SNCR

Antes de entrar com o pedido de alteração cadastral, você precisa conferir se os dados do imóvel já estão atualizados junto ao SNCR.

Caso estejam, dai sim, você pode dar sequência a alteração cadastral.

 

 

Quando entrar com pedido de atualização ou de alteração cadastral junto ao SNCR

 

Existem 5 situações nas quais você deve pedir a atualização ou a alteração cadastral.

Situação 1 – Quando existir mudança de área

Por exemplo:

• Aquisição;
• Remembramento;
• desmembramento.

Perceba que sempre que existir mudanças na área do imóvel será preciso fazer a atualização do cadastro.

Situação 2 – Quando existir mudança de titularidade da área.

Se o imóvel for vendido a terceiro, deve-se pedir-se o cancelamento do cadastro junto no SNCR. Perceba que na prática, isso significa que a pessoa deixou de exercer a profissão de agricultor.

Situação 3 – Quando o imóvel tiver sua utilização alterada

Um imóvel rural pode ter basicamente 4 utilizações:

• Agrícola;
• Pecuária;
• Extrativista;
• Situação mista. Por exemplo, agrícola e pecuária.

Sempre que existir mudança na utilização do imóvel, que o mesmo passar, por exemplo, de agrícola para pecuário, deve-se fazer a atualização cadastral.

Situação 4 – Quando existe alguma decisão por parte do juiz

Por exemplo, uma pessoa pode adquirir o título de parte de um imóvel via usucapião. Desta maneira, o imóvel original deverá ter seu cadastro no INCRA atualizado.

Situação 5 – Alteração documental do titular ou posseiro do imóvel rural.

Os documentos do proprietário ou posseiro da área são informados ao SNCR, sendo que sempre que houver mudança nos mesmos o cadastro do imóvel deve ser atualizado.

Como você deve ter percebido, são tantas situações que tornasse fácil o imóvel rural ter seu cadastro desatualizado.

Ou seja, ao conversar com o seu cliente, você precisa conversar com o mesmo a respeito e caso o imóvel esteja com o cadastro desatualizado, será necessário atualizar o mesmo.

Dica de amigo: Seja franco e honesto com seu cliente. Informe o mesmo da necessidade de atualização cadastral e diga que ele pode encaminhar tal atualização.

Ou que caso deseje, você pode fazer a atualização. Porém que caso ele deseje que você faça, que você terá que cobrar uma taxinha do mesmo.

É obvio, se o serviço que você irá prestar para o seu cliente possui um preço elevado, você pode dar este serviço de brinde para o mesmo. Utilizando isso até mesmo como um diferencial.

Onde a atualização do cadastro no INCRA pode ser feita?

Você pode fazer a atualização do cadastro no INCRA, através do site da SERPRO neste link.

Porém, sempre veja primeiro se os dados estão atualizados. Isso porque é normal, por exemplo, o cliente refazer o CPF e o mesmo ser emitido por outro órgão.
Caso você ou seu cliente não consiga fazer a atualização online existem 3 opções:

• Entrar em contato com um unidade do INCRA;
• Ir até uma unidade do INCRA;
• Ir até uma sala da cidadania (todos os municípios possuem algum órgão que trabalham em parceria com o INCRA exercendo a função de unidade municipal cadastral).

 

Descaracterização parcial do imóvel

A descaracterização parcial do imóvel deve ser feita quando apenas parte do imóvel perde sua função agrícola.

Se isso acontecer é necessário cancelar o cadastro e criar-se um novo cadastro para a área que continua exercendo uso agrícola.

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