O cadastro imobiliário é uma poderosa ferramenta de apoio a gestão municipal, servindo entre outras coisas, para a cobrança justa do IPTU, este que é um imposto social.
Porém, afinal de contas:
- O que é o cadastro imobiliário?
- Para que o mesmo serve e quais são seus benefícios?
- Qual a diferença entre o cadastro imobiliário e o registro de imóveis?
- Quais as etapas do cadastro imobiliário?
Leia atentamente a este post porque é justamente isso que você aprenderá com a leitura do mesmo.
O que é o cadastro imobiliário?
- De inventário dos bens imóveis e;
- De identificação dos proprietários desses imóveis e dos prestadores de serviço existentes. (Fonte: Relatório de Entrega do Projeto de Cadastramento Imobiliário Digital de Itaparica)
O cadastro imobiliário utiliza dados obtidos via sensoriamento remoto, mapas, dados e relatórios obtidos a campo para descrever a situação espacial das propriedades e identificar a locação e os limites de todos os terrenos e construções em uma base georreferenciada.
Como resultado, o cadastro gera um banco de dados contendo as informações obtidas em campo a respeito das condições imobiliárias e mobiliárias de cada lote.
LOCH, C. no artigo Modernização do poder Público Municipal informa que:
O cadastro imobiliário compreende um conjunto de informações descritivas das propriedades imobiliárias públicas e particulares dentro de um perímetro urbano, apoiado sempre no sistema cartográfico próprio, que é a base para a representação de dados de múltiplas finalidades.
EBERL, Horst Karl Dobner em seu livro “Catastro : conceptos, técnicas, avances, sistemas, aplicaciones” completa afirmando que:
Um cadastro moderno usa técnicas avançadas, particularmente em matéria de computação, e representa um meio adequado para fiscalizar, avaliar, planejar e administrar o uso de um dos recursos mais importantes de toda uma nação: o solo.
Basicamente o cadastro municipal precisa de 2 fontes distintas de dados. São elas:
- Dados obtidos via sensoriamento remoto que possibilitarão a produção da base cartográfica sobre a qual existirá um poderoso banco de dados geoespacial;
- Dados obtidos a campo que abastecem o banco de dados geoespacial com dados dos lotes e de seus moradores.
Desta maneira, o cadastro imobiliário precisa que uma equipe de cadastradores treinados especialmente para este trabalho visitem cada um dos imóveis da cidade.
Estes por sua vez, irão verificar e medir o tamanho dos lotes e das construções e recolher uma série de informações a respeito dos moradores.
É aconselhável inclusive que os cadastradores levem a campo microcomputadores portáteis, que tirem fotos com coordenadas (georreferenciadas) e que ainda a campo, abasteçam o banco de dados geoespacial com uma série de informações cadastrais.
Para que o cadastro imobiliário serve e quais são seus benefícios?
O cadastro imobiliário possibilita que os gestores municipais conheçam melhor os imóveis do município e seus moradores.
Desta maneira, os gestores conseguirão ser mais assertivos em suas tomadas de decisões.
Também conseguirão garantir que o IPTU cumpra sua função de ser um imposto social. Ou seja, quem possui mais pagará uma taxa maior e quem possui menos pagará uma taxa menor.
O aconselhável é que 32% das receitas municipais sejam geradas por este imposto, porém, atualmente menos de 5% das receitas da grande maioria dos municípios brasileiros é gerada via IPTU.
Com isso, os municipais ficam descapitalizados, não conseguindo manter suas estruturas e muitas vezes nem sequer prestar serviços básicos como saúde e educação com qualidade.
Além disso, ao conhecer-se a situação cadastral dos imóveis, o cadastro imobiliário possibilita que os lotes que não estejam cumprindo sua função social sejam penalizados através da cobrança de uma maior taxa de IPTU.
O manual de treinamento produzido pelo Instituto Jones do Santos neves para o governo do estado do Espirito Santo informa que as vantagens obtidas são:
- Aumento da receita;
- Lançamento exato de todos os imóveis sujeitos ao pagamento do IPTU/TSU;
- Redução do número de reclamações;
- Implantação da justiça fiscal;
- Organização do setor de cadastro.
Perceba que os benefícios obtidos pelos municípios que possuem seu cadastro imobiliário atualizado são gigantes.
Somente as vantagens oriundas de se conhecer detalhadamente os lotes e seus moradores mais do que justifica a produção de um cadastro robusto e moderno.
Naturalmente, o cadastro imobiliário é algo caro. Porém, o incremento da receita obtida via cobrança certa do IPTU, normalmente paga o mesmo em poucos anos.
Qual a diferença entre o cadastro imobiliário e o registro de imóveis?
O cadastro imobiliário e o registro de imóveis são 2 cadastros distintos, que possuem finalidades especificas e são mantidos por órgãos específicos.
Desta maneira, o cadastro imobiliário mantem a descrição física do imóvel e é mantido pela prefeitura.
Já o registro é mantido pelo instituto de registro imobiliário no registro de imóveis, através dos profissionais de registro e possui como grande objetivo zelar pela situação legal do imóvel.
Quais as etapas do cadastro imobiliário
As etapas do cadastro podem serem resumidas em:
- Disponibilidade prévia de uma base cartográfica digital georreferenciada, com a identificação de quadras e lotes em polígonos fechados;
- Preparação do banco de dados geoespacial;
- Coleta de dados em campo;
- Importação dos dados coletados a campo para o banco de dados.
Vamos analisar mais a fundo cada uma das etapas.
Disponibilidade prévia de uma base cartográfica digital georreferenciada
Para a produção do banco de dados geoespacial faz-se necessário a disponibilização de uma base cartográfica digital georreferenciada atualizada.
Normalmente esta é uma das etapas mais caras do cadastro imobiliário. Isso porque para a produção da base cartográfica faz-se necessário a realização de voos aerofotogramétricos.
Os dados obtidos via voo aerofotogramétrico precisam posteriormente passar por uma série de operações como, por exemplo, georreferenciamento e ortorretificação.
Preparação do banco de dados geoespacial
Uma vez que a base cartográfica digital esteja ponta, faz-se necessária a produção do banco de dados geoespacial. Para isso normalmente se desenvolve um software especifico para o município de interesse.
Software este que deve possuir uma interface que possibilite a coleta de dados a campo utilizando-se microcomputadores portáteis.
Coleta de dados em campo
Nesta etapa uma série de cadastradores vai à campo, realiza a medição dos lotes, entrevistam os moradores, tiram fotos com coordenadas e preenchem o Boletim de Informações Cadastrais (BIC).
Aliás, cada unidade imobiliária deve ser registrada em um boletim de informações cadastrais especifico. Isso porque o BIC é um formulário no qual estão elencadas todas as informações pretendidas através do cadastro de imóveis.
Importação dos dados coletados a campo para o banco de dados
A última etapa consiste no abastecimento do banco de dados geoespacial com todas as informações necessárias.
Lembrando que esta é uma rápida descrição que possui como intuito apenas ajudar você a entender o que é o cadastro imobiliário, para que o mesmo serve e quais são sua etapas.
Caso você deseje saber mais sobre o assunto aconselha-se que leia livros e artigos a respeito.
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