{"id":4064,"date":"2019-12-06T19:15:04","date_gmt":"2019-12-06T19:15:04","guid":{"rendered":"http:\/\/adenilsongiovanini.com.br\/blog\/?p=4064"},"modified":"2022-08-04T17:29:13","modified_gmt":"2022-08-04T17:29:13","slug":"desmembramento-de-imovel-em-cartorio","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/adenilsongiovanini.com.br\/blog\/desmembramento-de-imovel-em-cartorio\/","title":{"rendered":"Desmembramento de im\u00f3vel em cart\u00f3rio?"},"content":{"rendered":"

O desmembramento de im\u00f3vel em cart\u00f3rio \u00e9 o ato de registrar a propriedade oriunda do processo de parcelamento<\/a><\/span>.<\/span><\/p>\n

Para que possa ser feito o desmembramento de im\u00f3vel em cart\u00f3rio \u00e9 necess\u00e1rio que o respectivo im\u00f3vel tenha uma \u00e1rea superior a \u00e1rea pass\u00edvel de desmembramento.<\/span><\/p>\n

E que \u00e1rea \u00e9 esta?<\/span><\/p>\n

Simples, depende se o im\u00f3vel \u00e9 urbana ou rural.<\/span><\/p>\n

J\u00e1 se \u00e1rea for rural n\u00e3o poder\u00e1 ser parcelada com um valor inferior ao valor do m\u00f3dulo fiscal.<\/span><\/p>\n

Ok professor Adenilson e o que afinal de contas \u00e9 este tal de <\/span>m\u00f3dulo fiscal<\/a><\/span>?<\/span><\/p>\n

Para entender o que \u00e9 um m\u00f3dulo fiscal precisaremos tamb\u00e9m entender o que \u00e9 um m\u00f3dulo rural. Ent\u00e3o vamos entender estes conceitos.<\/span><\/p>\n

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Desmembramento de im\u00f3vel em cart\u00f3rio: entendendo o que s\u00e3o m\u00f3dulos rurais e m\u00f3dulos fiscais<\/span><\/strong><\/p>\n<\/h2>\n

\"Desmembramento<\/span><\/p>\n

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O \u00f3rg\u00e3o respons\u00e1vel pela regulariza\u00e7\u00e3o do uso do solo em \u00e1reas rurais \u00e9 o INCRA<\/a><\/span>. Para isso, o mesmo leva em considera\u00e7\u00e3o a fun\u00e7\u00e3o social da terra. Ou seja, que todo im\u00f3vel rural deve dar as condi\u00e7\u00f5es m\u00ednimas necess\u00e1rias para que uma fam\u00edlia consiga obter sua subsist\u00eancia<\/em>.<\/span><\/p>\n

Al\u00e9m disso, todo im\u00f3vel rural deve estar produzindo e, desta forma, colaborando para o crescimento do pais.<\/span><\/p>\n

Ou seja, cada im\u00f3vel rural deve ter uma \u00e1rea m\u00ednima para que seja produtivo. Isso possibilitar\u00e1 que a fam\u00edlia que vive no mesmo consiga se manter, tendo renda suficiente para pagar suas contas. Ao respeitar estas caracter\u00edsticas, o im\u00f3vel estar\u00e1 cumprindo sua fun\u00e7\u00e3o social.<\/span><\/p>\n

Est\u00e1 \u00e9 a base do termo m\u00f3dulo rural<\/strong>.<\/span><\/p>\n

Um m\u00f3dulo fiscal<\/strong>, por outro lado, \u00e9 a m\u00e9dia do tamanho dos m\u00f3dulos rurais do munic\u00edpio<\/em>.<\/span><\/p>\n

A fra\u00e7\u00e3o minima de parcelamento<\/strong><\/a><\/span>, por sua vez, nada mais \u00e9 do que o tamanho do m\u00f3dulo fiscal do munic\u00edpio.<\/span><\/p>\n

Isso significa que um im\u00f3vel rural n\u00e3o pode, em hip\u00f3tese alguma ser parcelado<\/a><\/span> com um tamanho m\u00ednimo menor do que o tamanho do m\u00f3dulo fiscal do munic\u00edpio. Isso \u00e9 necess\u00e1rio porque uma fam\u00edlia n\u00e3o consegue obter sua subsist\u00eancia em um im\u00f3vel com tamanho menor do que este.<\/span><\/p>\n

Na pratica, o que acontece \u00e9 que o profissional de registro<\/a><\/span> se nega a emitir a matr\u00edcula de um im\u00f3vel<\/a><\/span> cuja \u00e1rea possua tamanho menor do que o m\u00f3dulo fiscal. <\/span><\/p>\n

Dica de amigo:<\/strong> Voc\u00ea pode consultar o tamanho dos m\u00f3dulos fiscais por munic\u00edpio, atrav\u00e9s desta tabela<\/a><\/span>. <\/span><\/p>\n

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Desmembramento de im\u00f3vel em cart\u00f3rio: desmembramento de im\u00f3veis urbanos<\/span><\/strong><\/span><\/p>\n

\"Planta<\/span><\/p>\n

A lei 6.766\/79 estabelece que o tamanho de um lote<\/a><\/span> n\u00e3o pode ser menor do que 125 m\u00b2. <\/span>Isso significa que \u00e9 imposs\u00edvel um lote ser parcelado com uma \u00e1rea menor do que 125 m\u00b2.<\/span><\/span><\/p>\n

Por\u00e9m, preste aten\u00e7\u00e3o: isso n\u00e3o significa que um desmembramento de im\u00f3vel em cart\u00f3rio, mesmo tendo um tamanho superior a 125 m\u00b2 ser\u00e1 aceito pelo profissional de registro de im\u00f3veis. Isso porque de acordo com a lei 10.257\/2001<\/a><\/span>, as cidades devem fornecer as condi\u00e7\u00f5es necess\u00e1rias para que as pessoas possam viver com dignidade nas mesmas.<\/span><\/p>\n

Al\u00e9m disso, a lei 6.766\/79<\/a> <\/span>conhecida como lei de parcelamento<\/strong> do solo<\/strong>, definiu que as \u00e1reas urbanas devem ter \u00e1reas ambientais e \u00e1reas de uso p\u00fablico. <\/span><\/p>\n

Com isso, pode acontecer, por exemplo, de uma \u00e1rea que originalmente possu\u00eda 1.125 metros quadrados ser inicialmente parcelada em 3 \u00e1reas de 375 m\u00b2. <\/span><\/p>\n

Posteriormente, de a pessoa que comprou uma destas \u00e1reas, ir at\u00e9 o registro de im\u00f3veis<\/a><\/span> querendo fazer o desmembramento de im\u00f3vel, parcelando a mesma em 3 \u00e1reas de 125 m\u00b2. <\/span><\/p>\n

Perceba que a \u00e1rea est\u00e1 dentro da estipulada pela lei do parcelamento do solo<\/a><\/span>, podendo at\u00e9 mesmo ter recebido a licen\u00e7a da prefeitura. Por\u00e9m, que a mesma n\u00e3o est\u00e1 deixando \u00e1reas ambientais e, muito menos \u00e1reas de uso p\u00fablico. Ou seja, est\u00e1 burlando a lei do parcelamento do solo.<\/span><\/p>\n

Veja que situa\u00e7\u00e3o interessante. Al\u00e9m disso, o parcelamento do solo urbano<\/a><\/span> n\u00e3o est\u00e1 sujeito ao INCRA como o parcelamento do solo rural<\/a><\/span>, mas sim, a legisla\u00e7\u00e3o de parcelamento do solo municipal.<\/span><\/p>\n

Isso acontece porque diferentemente do que a maioria das pessoas pensa, n\u00e3o existe uma hierarquia de leis. Ou seja, n\u00e3o existem leis que quem faz \u00e9 a uni\u00e3o, leis feitas pelo estado e leis feitas pelo munic\u00edpio. <\/span><\/p>\n

O que existe s\u00e3o leis que, haja vista suas especificidades, devem ser feitas por um destes \u00f3rg\u00e3os. Desta maneira, se pegarmos um tema de interesse nacional, como, por exemplo, a educa\u00e7\u00e3o, torna-se mais interessante a exist\u00eancia de uma lei que seja aplic\u00e1vel a todo o pa\u00eds.<\/span><\/p>\n

Por outro lado, cada cidade possui uma topografia \u00fanica. Al\u00e9m disso, o uso do solo urbano varia de uma cidade para a outra. Existem cidades cuja renda \u00e9 gerada pelo com\u00e9rcio. <\/span><\/p>\n

Existem cidades cuja renda \u00e9 gerada principalmente pela ind\u00fastria e ainda existem aquelas cidades com uma boa participa\u00e7\u00e3o do turismo em sua renda.<\/span><\/p>\n

Perceba que devido a estas especificidades, n\u00e3o tem como a uni\u00e3o definir como ser\u00e1 o zoneamento do solo urbano municipal. \u00c9 o munic\u00edpio que deve, atrav\u00e9s de lei pr\u00f3pria definir, por exemplo:<\/span><\/p>\n