{"id":19383,"date":"2021-04-14T01:24:23","date_gmt":"2021-04-14T01:24:23","guid":{"rendered":"https:\/\/adenilsongiovanini.com.br\/blog\/?p=19383"},"modified":"2022-08-11T13:20:29","modified_gmt":"2022-08-11T13:20:29","slug":"desmembramento-de-area-aprenda-a-fazer","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/adenilsongiovanini.com.br\/blog\/desmembramento-de-area-aprenda-a-fazer\/","title":{"rendered":"Desmembramento de \u00e1rea: Aprenda a fazer!"},"content":{"rendered":"

Qual a legisla\u00e7\u00e3o a respeito do desmembramento de \u00e1rea<\/strong>? Quais os diferentes tipos de desmembramento de \u00e1rea existentes? Quais s\u00e3o as etapas do desmembramento de \u00e1rea?<\/span><\/p>\n

\u00c9 isso que voc\u00ea aprender\u00e1 com a leitura deste artigo.<\/span><\/p>\n

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Legisla\u00e7\u00e3o a respeito do desmembramento de \u00e1rea<\/span><\/strong><\/h2>\n

\"legisla\u00e7\u00e3o<\/span><\/p>\n

A lei 6.766 de 1979<\/a><\/span> (lei do parcelamento do solo), dividiu o parcelamento do solo<\/strong> em desmembramento<\/strong> e loteamento<\/strong>, sendo que em seu artigo 2\u00ba, \u00a7 2\u00ba, a mesma traz a seguinte conceitua\u00e7\u00e3o a respeito do desmembramento:<\/span><\/p>\n

Considera-se desmembramento a subdivis\u00e3o de gleba em lotes destinados a edifica\u00e7\u00e3o, com aproveitamento do sistema vi\u00e1rio existente, desde que n\u00e3o implique na abertura de novas vias e logradouros p\u00fablicos, nem no prolongamento, modifica\u00e7\u00e3o ou amplia\u00e7\u00e3o dos j\u00e1 existentes.<\/span><\/p><\/blockquote>\n

Ou seja, o que separa o desmembramento de \u00e1rea do loteamento<\/a><\/span> \u00e9 a necessidade ou n\u00e3o da constru\u00e7\u00e3o de novos logradouros p\u00fablicos<\/a><\/span>, sendo que na zona rural, normalmente o INCRA \u00e9 o \u00f3rg\u00e3o respons\u00e1vel pelo loteamento de \u00e1rea.<\/span><\/p>\n

Dentro do per\u00edmetro urbano e da \u00e1rea de expans\u00e3o urbana, sempre que um empreendedor for lotear uma \u00e1rea, se faz necess\u00e1ria a produ\u00e7\u00e3o de um projeto de loteamento<\/a><\/span> e da constru\u00e7\u00e3o de uma s\u00e9rie de equipamentos urbanos<\/a><\/span>.<\/span><\/p>\n

Neste artigo sobre parcelamento do solo<\/a><\/span> eu cubro de maneira mais detalhada o assunto.<\/span><\/p>\n

Al\u00e9m da lei do parcelamento do solo, uma outra importante ferramenta no que se refere ao desmembramento de \u00e1rea \u00e9 a NBR 13133<\/a><\/span>, pois a mesma trouxe uma s\u00e9rie de conceitos e procedimentos topogr\u00e1ficos<\/a><\/span>.<\/span><\/p>\n

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Desmembramento de \u00e1rea – Tenha cuidado com a fra\u00e7\u00e3o m\u00ednima de parcelamento<\/span><\/strong><\/h2>\n

\"fra\u00e7\u00e3o<\/p>\n

Outro importante cuidado que voc\u00ea precisa ter no que se refere ao desmembramento de \u00e1rea \u00e9 quanto a Fra\u00e7\u00e3o M\u00ednima de Parcelamento<\/a> <\/span>(FMP). Isso porque n\u00e3o \u00e9 poss\u00edvel desmembrar lotes ou glebas com \u00e1reas menores do que a fra\u00e7\u00e3o m\u00ednima de parcelamento.<\/span><\/p>\n

Para entender melhor sobre o assunto, aconselho que voc\u00ea leia este artigo<\/a><\/span>, pois no mesmo eu explico qual a fra\u00e7\u00e3o m\u00ednima de parcelamento que voc\u00ea deve adotar no desmembramento de im\u00f3veis rurais e urbanos.<\/span><\/p>\n

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Desmembramento de im\u00f3veis urbanos versus desmembramento de im\u00f3veis rurais<\/span><\/strong><\/h2>\n

\"loteamento,<\/p>\n

O desmembramento de im\u00f3veis urbanos e o desmembramento de im\u00f3veis rurais variam um pouco em seus procedimentos.<\/span><\/p>\n

Isso acontece porque os \u00f3rg\u00e3os envolvidos variam de um para o outro.<\/span><\/p>\n

No desmembramento de im\u00f3veis rurais, os \u00f3rg\u00e3o envolvidos s\u00e3o o INCRA e o registro de im\u00f3veis<\/a><\/span>. J\u00e1 no desmembramento de im\u00f3veis urbanos, os \u00f3rg\u00e3os envolvidos s\u00e3o a prefeitura e o registro de im\u00f3veis.<\/span><\/p>\n

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Desmembramento de \u00e1rea – Os 2 tipos de desmembramento de im\u00f3veis rurais existentes<\/span><\/strong><\/h2>\n

\"desmembramento<\/p>\n

Existem basicamente 2 tipos de desmembramento de im\u00f3veis rurais, o desmembramento de im\u00f3veis rurais pela topografia cl\u00e1ssica<\/a><\/span> e o desmembramento de im\u00f3veis rurais que foram georreferenciados<\/a><\/span>. <\/span><\/p>\n

Possuo artigos sobre ambas as tem\u00e1ticas. <\/span><\/p>\n

Para entender as etapas do desmembramento de im\u00f3veis georreferenciados leia este artigo<\/a><\/span> e;<\/span><\/p>\n

Para entender as etapas do desmembramento de im\u00f3veis pela topografia cl\u00e1ssica, leia este artigo<\/a><\/span>.<\/span><\/p>\n

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Etapas do desmembramento de im\u00f3veis urbanos<\/span><\/strong><\/h2>\n

\"desmembramento<\/p>\n

O desmembramento de im\u00f3veis urbanos pode ser dividido em 6 etapas. S\u00e3o elas:<\/span><\/p>\n

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Etapa 1 – Reuni\u00e3o com o cliente e planejamento para a ida a campo<\/span><\/strong><\/h3>\n

Nesta etapa, voc\u00ea primeiramente, na reuni\u00e3o com o cliente, pedir\u00e1 a matr\u00edcula<\/a><\/span> para o mesmo, pois o que lhe interessa \u00e9 a realidade jur\u00eddica e n\u00e3o a realidade f\u00edsica.<\/span><\/p>\n

Ou seja, para ser desmembrado, o im\u00f3vel precisa estar cadastrado junto ao registro de im\u00f3veis, possuindo matr\u00edcula.<\/span><\/p>\n

Caso o im\u00f3vel n\u00e3o possua matr\u00edcula, o mesmo precisar\u00e1 primeiramente ser regularizado.<\/span><\/p>\n

Existem basicamente 2 situa\u00e7\u00f5es distintas nas quais o desmembramento do im\u00f3vel \u00e9 necess\u00e1rio. A primeira \u00e9 quando o im\u00f3vel ao ser vendido precisa ser desmembrado.<\/span><\/p>\n

A segunda situa\u00e7\u00e3o \u00e9 quando o im\u00f3vel, quer seja porque fazia parte de um espolio, ou porque foi comprado e n\u00e3o foi desmembrado, consta como um registro em uma matr\u00edcula m\u00e3e.<\/span><\/p>\n

Em ambos os casos, o procedimento para o desmembramento do im\u00f3vel \u00e9 o mesmo. <\/span><\/p>\n

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Desmembramento de \u00e1rea – Etapa 2 do desmembramento de im\u00f3veis urbanos – medi\u00e7\u00e3o da \u00e1rea a campo<\/span><\/strong><\/h3>\n

Uma vez que voc\u00ea tenha acertado todos os detalhes com o cliente, precisar\u00e1 ir a campo e fazer a medi\u00e7\u00e3o da \u00e1rea<\/a><\/span> do im\u00f3vel da matr\u00edcula m\u00e3e.<\/span><\/p>\n

Caso o im\u00f3vel situe-se distante da sede da empresa, voc\u00ea pode levar seu notebook de campo junto, fazer o descarregamento dos dados, a divis\u00e3o da poligonal e aproveitar a ida a campo para locar os pontos da divis\u00e3o de \u00e1rea<\/a><\/span>, materializando os mesmos com marcos topogr\u00e1ficos<\/a><\/span>.<\/span><\/p>\n

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Etapa 3 – Produ\u00e7\u00e3o das plantas, do memorial descritivo e da ART<\/span><\/strong><\/span><\/h3>\n

Nesta etapa voc\u00ea produzir\u00e1 2 plantas<\/a><\/span>, uma situando o lote a ser desmembrado dentro da \u00e1rea da matr\u00edcula m\u00e3e e outra da \u00e1rea a ser desmembrada.<\/span><\/p>\n

Produzir\u00e1 tamb\u00e9m o memorial descritivo<\/a><\/span> e emitir\u00e1 a ART.<\/span><\/p>\n

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Etapa 4 – Protocola\u00e7\u00e3o e aprova\u00e7\u00e3o junto ao \u00f3rg\u00e3o competente da prefeitura, o qual emitir\u00e1 a certid\u00e3o<\/span><\/strong><\/h3>\n

Nesta etapa voc\u00ea proceder\u00e1 junto a prefeitura, normalmente, junto a secretaria de planejamento.<\/span><\/p>\n

Caso a solicita\u00e7\u00e3o de desmembramento esteja dentro da legisla\u00e7\u00e3o vigente, o respectivo \u00f3rg\u00e3o da prefeitura emitir\u00e1 a certid\u00e3o de aprova\u00e7\u00e3o do desmembramento<\/span>.<\/span><\/p>\n

Certid\u00e3o este que voc\u00ea precisar\u00e1 apresentar para o profissional de registro de im\u00f3veis.<\/span><\/p>\n

A solicita\u00e7\u00e3o de desmembramento n\u00e3o ser\u00e1 aceita somente se:<\/span><\/p>\n

    \n
  • A \u00e1rea a ser desmembrada f<\/span>or inferior a fra\u00e7\u00e3o m\u00ednima de desmembramento ou;<\/span><\/li>\n
  • Se o comprimento da testada (frente do im\u00f3vel) for inferior ao permitido pela legisla\u00e7\u00e3o municipal.<\/span><\/li>\n<\/ul>\n

    <\/h3>\n

    Desmembramento de \u00e1rea – Etapa 5 do desmembramento de im\u00f3veis urbanos – <\/span><\/strong><\/h3>\n

    – Procedimento junto ao registro de im\u00f3veis<\/span><\/strong><\/span><\/h3>\n

    Nesta etapa voc\u00ea levar\u00e1 o documental (plantas, memorial descritivo<\/a><\/span>, certid\u00e3o emitido pela prefeitura e ART) at\u00e9 o registro de im\u00f3veis, dando entrada na solicita\u00e7\u00e3o do processo de desmembramento.<\/span><\/p>\n

    Importante: se informe junto ao profissional de registro sobre quais s\u00e3o os documentos necess\u00e1rios, pois os mesmos variam de cart\u00f3rio para cart\u00f3rio.<\/span><\/p>\n

    Isso \u00e9 normal, cada munic\u00edpio possui suas especificidades cadastrais, sendo que o profissional de registro possui liberdade para solicitar tantos documentos quantos achar necess\u00e1rio.<\/span><\/p>\n

    Desta maneira, o documental pode varia um pouco de cart\u00f3rio para cart\u00f3rio.<\/span><\/p>\n

    \nEtapa 6 – Procedimentos do oficial de registro de im\u00f3veis<\/span><\/strong><\/h2>\n

    O profissional de Registro ir\u00e1 proceder a averba\u00e7\u00e3o<\/a><\/span> de subdivis\u00e3o e encerramento da matr\u00edcula origin\u00e1ria, abrindo as novas matr\u00edculas dos im\u00f3veis divididos.<\/span><\/p>\n

    V\u00eddeo a respeito do assunto.<\/span><\/p>\n