{"id":19296,"date":"2021-04-10T18:06:41","date_gmt":"2021-04-10T18:06:41","guid":{"rendered":"https:\/\/adenilsongiovanini.com.br\/blog\/?p=19296"},"modified":"2022-08-11T11:52:40","modified_gmt":"2022-08-11T11:52:40","slug":"parcelamento-de-solo-tudo-que-voce-precisa-saber-a-respeito","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/adenilsongiovanini.com.br\/blog\/parcelamento-de-solo-tudo-que-voce-precisa-saber-a-respeito\/","title":{"rendered":"Parcelamento de solo: O Guia Definitivo!"},"content":{"rendered":"

O que \u00e9 o parcelamento de solo<\/strong>? Onde que o mesmo pode ser feito? Quais s\u00e3o os \u00f3rg\u00e3os envolvidos? Quando que o mesmo \u00e9 proibido e qual a legisla\u00e7\u00e3o a respeito?<\/span><\/p>\n

Neste post eu irei responder estas perguntas.<\/span><\/p>\n

 <\/p>\n

O que \u00e9 o parcelamento de solo?<\/span><\/strong><\/h2>\n

 <\/p>\n

\"desmembramento<\/p>\n

 <\/p>\n

O parcelamento de solo<\/strong> nada mais \u00e9 do que a divis\u00e3o da terra em unidades juridicamente independentes.<\/span><\/p>\n

A lei existente a respeito desta tem\u00e1tica \u00e9 a lei 6.766 de 19 de dezembro de 1979<\/a><\/span>. A mesma disp\u00f5e sobre o parcelamento de solo e d\u00e1 outras provid\u00eancias.<\/span><\/p>\n

No par\u00e1grafo \u00fanico de seu 1\u00ba artigo a mesma tr\u00e1s o seguinte texto:<\/span><\/p>\n

Os Estados, o Distrito Federal e os Munic\u00edpios poder\u00e3o estabelecer normas complementares relativas ao parcelamento de solo municipal para adequar o previsto nesta Lei \u00e0s peculiaridades regionais e locais.<\/span><\/p><\/blockquote>\n

A presen\u00e7a deste texto foi necess\u00e1ria, pois cada munic\u00edpio possui suas pr\u00f3prias caracter\u00edsticas, sendo imposs\u00edvel para uma lei de ambito nacional, se adequar as mesmas.<\/span><\/p>\n

Por exemplo, o per\u00edmetro urbano de cada munic\u00edpio possui uma <\/span>topografia<\/a><\/span> \u00fanica, o que faz com que o mesmo tenha uma distribui\u00e7\u00e3o espacial tamb\u00e9m \u00fanica.<\/span><\/p>\n

A predomin\u00e2ncia do uso do solo urbano tamb\u00e9m varia de munic\u00edpio para munic\u00edpio. <\/span>Temos, por exemplo, munic\u00edpios nos quais o turismo \u00e9 a atividade predominante. Em outros munic\u00edpios \u00e9 o com\u00e9rcio ou a ind\u00fastria a atividade predominante. <\/span><\/p>\n

Desta maneira, o munic\u00edpio, atrav\u00e9s do plano diretor<\/a><\/span> \u00e9 que definir\u00e1 o parcelamento de solo urbano.<\/span><\/p>\n

 <\/p>\n

Onde que o parcelamento de solo pode ser feito?<\/strong> <\/span><\/h2>\n

\"planta<\/p>\n

O parcelamento de solo pode ser feito tanto em \u00e1reas urbanas, como em \u00e1reas rurais.<\/span><\/p>\n

Todos os munic\u00edpios brasileiros possuem ambas as \u00e1reas, sendo que o limite do per\u00edmetro urbano \u00e9 definido pela legisla\u00e7\u00e3o municipal.<\/span><\/p>\n

Este per\u00edmetro n\u00e3o \u00e9 fixo, podendo sofrer mudan\u00e7as a qualquer momento.<\/span><\/p>\n

Para isso, \u00e9 necess\u00e1rio a solicita\u00e7\u00e3o junto ao incra da mudan\u00e7a do uso do solo de rural para o urbano.<\/span><\/p>\n

 <\/p>\n

Quais s\u00e3o os \u00f3rg\u00e3os envolvidos no parcelamento?<\/span><\/strong><\/h2>\n

\"parcelamento<\/p>\n

O INCRA<\/a><\/span> \u00e9 o \u00f3rg\u00e3o respons\u00e1vel por garantir que os im\u00f3veis rurais estejam cumprindo sua fun\u00e7\u00e3o social, ou seja, que todos os im\u00f3veis rurais do pais estejam sendo produtivos.<\/span><\/p>\n

Caso contr\u00e1rio, o INCRA far\u00e1 a reforma agr\u00e1ria, passando a propriedade<\/a><\/span> do im\u00f3vel para uma pessoa que torne o mesmo produtivo.<\/span><\/p>\n

Todos os im\u00f3veis rurais do pais devem estarem cadastrados no Sistema Nacional de Cadastro Rural (SNCR)<\/a>, que \u00e9 o cadastro utilizado pelo INCRA.<\/span><\/span><\/span><\/p>\n

Al\u00e9m do INCRA e de seu cadastro, o SNCR, quando se fala em im\u00f3veis rurais, o outro \u00f3rg\u00e3o envolvido \u00e9 Instituto de Registro Imobili\u00e1rio do Brasil (IRIB)<\/a><\/span> representado nos munic\u00edpios pelos tabelionatos de registro de im\u00f3veis, sendo que a fun\u00e7\u00e3o do IRIB \u00e9 garantir o direito a propriedade.<\/span><\/p>\n

Todas as propriedades imobili\u00e1rias do pais, quer sejam urbanas ou rurais, devem estarem cadastradas no cadastro do IRIB, possuindo matricula<\/a><\/span> pr\u00f3pria.<\/span><\/p>\n

\u00c9 o registro junto ao IRIB que garante a propriedade imobili\u00e1ria do im\u00f3vel.<\/span><\/p>\n

Perceba que s\u00e3o \u00f3rg\u00e3os distintos com fun\u00e7\u00f5es e cadastros distintos.<\/span><\/p>\n

Desta maneira, sempre que um im\u00f3vel rural mudar de agr\u00edcola para urbano, tal altera\u00e7\u00e3o deve ser informada ao INCRA. <\/span>Da mesma maneira, toda mudan\u00e7a realizada no per\u00edmetro urbano, precisa ser autorizada por um profissional do INCRA.<\/span><\/p>\n

No caso do per\u00edmetro urbano, o parcelamento de \u00e1reas urbanas<\/a><\/span> envolve a prefeitura e o registro de im\u00f3veis. A primeira etapa do parcelamento do solo urbano consiste na obten\u00e7\u00e3o da certid\u00e3o de aprova\u00e7\u00e3o do desmembramento<\/a><\/span> emitida pela prefeitura.<\/span><\/p>\n

Para conseguir a mesma, o propriet\u00e1rio precisar\u00e1 apresentar a planta<\/a><\/span> e o memorial descritivo<\/a><\/span> do im\u00f3vel. <\/span><\/p>\n

Se o parcelamento respeitar a legisla\u00e7\u00e3o municipal, o mesmo conseguir\u00e1 a certid\u00e3o de aprova\u00e7\u00e3o do desmembramento.<\/span><\/p>\n

Somente tendo a mesma em m\u00e3os \u00e9 que o propriet\u00e1rio poder\u00e1 ir at\u00e9 o registro de im\u00f3veis, solicitar o parcelamento de seu im\u00f3vel. <\/span><\/p>\n

 <\/p>\n

Quando que o parcelamento de solo \u00e9 proibido?<\/span><\/strong><\/h2>\n

\"lei<\/p>\n

Para que o parcelamento de solo possa ser feito, o mesmo precisa respeitar a legisla\u00e7\u00e3o vigente.<\/span><\/p>\n

Por exemplo, a \u00e1rea dos im\u00f3veis resultantes n\u00e3o pode ser menor do que a fra\u00e7\u00e3o m\u00ednima de parcelamento. No caso dos im\u00f3veis rurais, a fra\u00e7\u00e3o m\u00ednima de parcelamento \u00e9 igual ao modulo fiscal do munic\u00edpio.<\/span><\/p>\n

No caso dos im\u00f3veis urbanos, a lei 6.766 (lei do parcelamento do solo) definiu que a fra\u00e7\u00e3o m\u00ednima de parcelamento \u00e9 de 125 m\u00b2, por\u00e9m, abriu uma cl\u00e1usula, permitindo que caso fosse necess\u00e1rio, este valor pudesse ser modificado pela legisla\u00e7\u00e3o municipal.<\/span><\/p>\n

Ou seja, na pr\u00e1tica, voc\u00ea precisar\u00e1 se informar juntamente a prefeitura para saber qual \u00e9 a fra\u00e7\u00e3o m\u00ednima de parcelamento.<\/span><\/p>\n

Al\u00e9m da a fra\u00e7\u00e3o m\u00ednima de parcelamento, a outra informa\u00e7\u00e3o que voc\u00ea precisa cuidar \u00e9 o tamanho da testada do im\u00f3vel, que \u00e9 o comprimento da frente do im\u00f3vel.<\/span><\/p>\n

Ou seja, voc\u00ea tamb\u00e9m precisar\u00e1 se informar juntamente a prefeitura para saber qual \u00e9 o tamanho m\u00ednimo da fachada.<\/span><\/p>\n

Al\u00e9m disso, muitos munic\u00edpios possuem diferentes legisla\u00e7\u00f5es de fra\u00e7\u00f5es m\u00ednimas e m\u00e1ximas de parcelamento de acordo com o zoneamento urbano<\/a><\/span>.<\/span><\/p>\n

Com isso, normalmente s\u00e3o mais restritivos em regi\u00f5es de moradia, possibilitando lotes de maior tamanho em regi\u00f5es industriais e de com\u00e9rcio.<\/span><\/p>\n

No que se refere a lei 6.766, em seu artigo 3\u00ba, a mesma trouxe uma s\u00e9rie de proibi\u00e7\u00f5es a respeito do parcelamento de solo urbano. S\u00e3o elas:<\/span><\/p>\n

\n

I – em terrenos alagadi\u00e7os e sujeitos a inunda\u00e7\u00f5es, antes de tomadas as provid\u00eancias para assegurar o escoamento das \u00e1guas;<\/span><\/p>\n

Il – em terrenos que tenham sido aterrados com material nocivo \u00e0 sa\u00fade p\u00fablica, sem que sejam previamente saneados;<\/span><\/p>\n

III – em terrenos com declividade igual ou superior a 30% (trinta por cento), salvo se atendidas exig\u00eancias espec\u00edficas das autoridades competentes;<\/span><\/p>\n

IV – em terrenos onde as condi\u00e7\u00f5es geol\u00f3gicas n\u00e3o aconselham a edifica\u00e7\u00e3o;<\/span><\/p>\n

V – em \u00e1reas de preserva\u00e7\u00e3o ecol\u00f3gica ou naquelas onde a polui\u00e7\u00e3o impe\u00e7a condi\u00e7\u00f5es sanit\u00e1rias suport\u00e1veis, at\u00e9 a sua corre\u00e7\u00e3o.<\/span><\/p>\n<\/blockquote>\n

 <\/p>\n

 <\/p>\n

Quais os tipos de parcelamento existentes<\/span><\/strong><\/p>\n

\"tipos<\/p>\n

Em seu artigo 2\u00ba, a lei do parcelamento de solo informa que:<\/span><\/p>\n

\n

O parcelamento de solo urbano poder\u00e1 ser feito mediante loteamento ou desmembramento<\/a><\/span>, observadas as disposi\u00e7\u00f5es desta Lei e as das legisla\u00e7\u00f5es estaduais e municipais pertinentes.<\/span><\/p>\n<\/blockquote>\n

Informando ainda que:<\/span><\/p>\n

\n

\u00a7 <\/span><\/span>1<\/span>o<\/u><\/sup><\/span><\/u><\/sup><\/span> Considera-se loteamento a subdivis\u00e3o de gleba em lotes destinados a edifica\u00e7\u00e3o, com abertura de novas vias de circula\u00e7\u00e3o, de logradouros p\u00fablicos ou prolongamento, modifica\u00e7\u00e3o ou amplia\u00e7\u00e3o das vias existentes.<\/span><\/span><\/p>\n

\u00a7 <\/span><\/span>2<\/span>o<\/u><\/sup><\/span><\/u><\/sup><\/span> Considera-se desmembramento a subdivis\u00e3o de gleba em lotes destinados a edifica\u00e7\u00e3o, com aproveitamento do sistema vi\u00e1rio existente, desde que n\u00e3o implique na abertura de novas vias e logradouros p\u00fablicos, nem no prolongamento, modifica\u00e7\u00e3o ou amplia\u00e7\u00e3o dos j\u00e1 existentes.<\/span><\/span><\/p>\n

\u00a7 4o<\/u><\/sup><\/u><\/sup><\/u><\/u> Considera-se lote o terreno servido de infra-estrutura b\u00e1sica cujas dimens\u00f5es atendam aos \u00edndices urban\u00edsticos definidos pelo plano diretor ou lei municipal para a zona em que se situe.<\/span> <\/span>(Inclu\u00eddo pela Lei n\u00ba 9.785, de 1999)<\/a><\/em><\/span><\/span><\/p>\n

\u00a7 5o<\/sup><\/u><\/sup><\/u><\/u><\/u> A infra-estrutura b\u00e1sica dos parcelamentos \u00e9 constitu\u00edda pelos equipamentos urbanos de escoamento das \u00e1guas pluviais, ilumina\u00e7\u00e3o p\u00fablica, esgotamento sanit\u00e1rio, abastecimento de \u00e1gua pot\u00e1vel, energia el\u00e9trica p\u00fablica e domiciliar e vias de circula\u00e7\u00e3o. (Reda\u00e7\u00e3o dada pela Lei n\u00ba 11.445, de 2007).<\/span><\/a> <\/span><\/p>\n<\/blockquote>\n

\n

V\u00eddeo a respeito do assunto.<\/span><\/p>\n