{"id":1063,"date":"2017-12-04T18:28:05","date_gmt":"2017-12-04T18:28:05","guid":{"rendered":"http:\/\/adenilsongiovanini.com.br\/blog\/?p=1063"},"modified":"2022-07-31T12:50:33","modified_gmt":"2022-07-31T12:50:33","slug":"quando-fazer-desmembramento","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/adenilsongiovanini.com.br\/blog\/quando-fazer-desmembramento\/","title":{"rendered":"Desmembramento de im\u00f3veis: O guia definitivo!"},"content":{"rendered":"

O desmembramento de im\u00f3veis<\/strong><\/em> \u00e9 um tema complexo e cheio de especificidades. Por causa disso, neste artigo eu buscarei abordar o mesmo da maneira mais completa poss\u00edvel.<\/span><\/p>\n

 <\/p>\n

Os diferentes tipos de desmembramento de im\u00f3veis existentes<\/span><\/strong><\/h2>\n

\"Os<\/p>\n

Primeiramente, preciso que voc\u00ea saiba que o desmembramento<\/strong><\/em> pode ser dividido em desmembramento de im\u00f3veis rurais e desmembramento de im\u00f3veis urbanos<\/a><\/span>.<\/span><\/p>\n

O desmembramento de im\u00f3veis rurais<\/strong>, por sua vez, pode ser dividido em desmembramento de im\u00f3veis georreferenciados<\/strong> e desmembramento de im\u00f3veis que ainda n\u00e3o foram georreferenciados<\/strong>.<\/span><\/p>\n

Al\u00e9m disso, para o desmembramento de um im\u00f3vel \u00e9 necess\u00e1rio levar em considera\u00e7\u00e3o o tamanho da \u00e1rea a ser desmembrada. Isso porque <\/span>existe algo chamado de fra\u00e7\u00e3o m\u00ednima de parcelamento<\/a><\/span> que vale tanto para \u00e1reas urbanas, como para \u00e1reas rurais.<\/span><\/span><\/p>\n

Por\u00e9m, como que para toda regra existe exce\u00e7\u00e3o, existe um artificio que possibilita o registro de im\u00f3veis cujas \u00e1reas sejam menor do que a fra\u00e7\u00e3o m\u00ednima de parcelamento.<\/span><\/p>\n

Tamb\u00e9m existem situa\u00e7\u00f5es nas quais o profissional de registro se negar\u00e1 a fazer o desmembramento, mesmo a \u00e1rea sendo maior do que a fra\u00e7\u00e3o m\u00ednima de parcelamento<\/a><\/span>.<\/span><\/p>\n

Perceba que o tema \u00e9 bem complexo, causando muitas dores de cabe\u00e7a nos profissionais da \u00e1rea.<\/span><\/p>\n

Apenas para finalizar a nossa “sopa m\u00e1gica<\/em>“, o desmembramento tamb\u00e9m pode ser dividido em judicial e extrajudicial.<\/span><\/p>\n

Segue um mapa mental que ajudar\u00e1 voc\u00ea a entender melhor o desmembramento de im\u00f3veis.<\/span>
\n\"desmembramento\"<\/a> Perceba que o tema desmembramento do solo \u00e9 complexo. Por causa disso, eu irei dividir este artigo em uma s\u00e9rie de t\u00f3picos.<\/span><\/span><\/p>\n

Antes disso, deixe-me lhe indicar outros <\/span>2 artigos \u00e9picos sobre Topografia Cadastral<\/a><\/span>. S\u00e3o eles:<\/span><\/span><\/p>\n

> Topografia Cadastral: principais leis e o impacto das mesmas no nosso dia a dia…<\/a><\/span><\/span><\/h4>\n

> Software de Georreferenciamento. Existe algum Gr\u00e1tis…<\/a><\/span><\/span><\/h4>\n

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Resumo do artigo<\/strong><\/span><\/p>\n

\nFra\u00e7\u00e3o m\u00ednima de parcelamento<\/span>
\n – Desmembramento de im\u00f3veis rurais<\/span>
\n – Desmembramento de im\u00f3veis urbanos<\/span>
\nDesmembramento de im\u00f3veis rurais n\u00e3o georreferenciados<\/span>
\n– Desmembramento judicial<\/span>
\n– Projeto gleba legal<\/span>
\n– O problema dos im\u00f3veis flutuantes<\/span>
\nDesmembramento de im\u00f3veis rurais georreferenciados<\/span>
\nDesmembramento de im\u00f3veis – Apenas a ponta do icebergue<\/span><\/p><\/blockquote>\n

<\/h2>\n

 <\/p>\n

Fra\u00e7\u00e3o m\u00ednima de parcelamento<\/span><\/strong><\/span><\/h2>\n

\"parcelamento\"<\/a><\/span><\/p>\n

A fra\u00e7\u00e3o m\u00ednima de parcelamento foi criada pela lei 5.868\/72<\/a><\/span> e nada mais \u00e9 do que a \u00e1rea m\u00ednima de cada munic\u00edpio que pode ser parcelada.<\/span><\/p>\n

Na realidade, n\u00f3s temos 2 situa\u00e7\u00f5es especificas, o desmembramento de im\u00f3veis rurais e o desmembramento de im\u00f3veis urbanos. <\/span>Vamos entender os mesmos.<\/span><\/span><\/p>\n

<\/h2>\n

Desmembramento de im\u00f3veis rurais<\/span><\/strong><\/span><\/h2>\n

\"Desmembramento<\/p>\n

O \u00f3rg\u00e3o respons\u00e1vel pela regulariza\u00e7\u00e3o do uso do solo em \u00e1reas rurais \u00e9 o INCRA.<\/span><\/p>\n

Para isso, o mesmo leva em considera\u00e7\u00e3o a fun\u00e7\u00e3o social da terra. Ou seja, que todo im\u00f3vel rural deve dar as condi\u00e7\u00f5es m\u00ednimas necess\u00e1rias para que uma fam\u00edlia consiga obter sua subsist\u00eancia.<\/span><\/p>\n

Al\u00e9m disso, todo im\u00f3vel rural deve estar produzindo e, desta forma, colaborando para o crescimento do pais.<\/span><\/p>\n

Ou seja, cada im\u00f3vel rural deve ter uma \u00e1rea m\u00ednima para que seja produtivo.<\/span><\/p>\n

Isso ir\u00e1 possibilitar que a fam\u00edlia que vive no mesmo consiga se manter, tendo renda suficiente para pagar suas contas.<\/span><\/p>\n

Ao respeitar estas caracter\u00edsticas, o im\u00f3vel estar\u00e1 cumprindo sua fun\u00e7\u00e3o social.<\/span><\/p>\n

Est\u00e1 \u00e9 a base do termo m\u00f3dulo rural<\/a><\/span>.<\/span><\/p>\n

Um m\u00f3dulo fiscal, por outro lado, \u00e9 a m\u00e9dia do tamanho dos m\u00f3dulos rurais<\/a><\/span> do munic\u00edpio.<\/span><\/p>\n

A fra\u00e7\u00e3o m\u00ednima de parcelamento, por sua vez, nada mais \u00e9 do que o tamanho do m\u00f3dulo fiscal do munic\u00edpio.<\/span><\/p>\n

Isso significa que um im\u00f3vel rural n\u00e3o pode, em hip\u00f3tese alguma ser parcelado com um tamanho m\u00ednimo menor do que o tamanho do m\u00f3dulo fiscal do munic\u00edpio.<\/span><\/p>\n

Isso \u00e9 necess\u00e1rio porque uma fam\u00edlia n\u00e3o consegue obter sua subsist\u00eancia em um im\u00f3vel com tamanho menor do que este.<\/span><\/p>\n

Na pratica, o que acontece \u00e9 que o profissional de registro se nega a emitir a matricula de um im\u00f3vel<\/a><\/span> cuja \u00e1rea possui tamanho menor do que o m\u00f3dulo fiscal.<\/span><\/p>\n

Dica de amigo:<\/strong> Voc\u00ea pode consultar o tamanho dos m\u00f3dulos fiscais por munic\u00edpio, atrav\u00e9s <\/span>desta tabela<\/a><\/span>.<\/span><\/span><\/p>\n

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Desmembramento de im\u00f3veis urbanos<\/span><\/strong><\/span><\/h2>\n

\nA lei 6.766\/79<\/a><\/span> estabelece que o tamanho de um lote n\u00e3o pode ser menor do que 125 m\u00b2.<\/span><\/p>\n

Isso significa que \u00e9 imposs\u00edvel um lote ser parcelado com uma \u00e1rea menor do que 125 m\u00b2.<\/span><\/p>\n

Por\u00e9m, preste aten\u00e7\u00e3o: isso n\u00e3o significa que um desmembramento, mesmo tendo um tamanho superior a 125 m\u00b2 ser\u00e1 aceito pelo profissional de registro de im\u00f3veis.<\/span><\/span><\/p>\n

Isso porque de acordo com a <\/span>lei 10.257\/2001<\/span><\/a><\/span>, as cidades devem fornecer as condi\u00e7\u00f5es necess\u00e1rias para que as pessoas possam viver com dignidade nas mesmas.<\/span><\/p>\n

Al\u00e9m disso, a lei 6.766\/79 conhecida como lei de parcelamento<\/strong> do solo<\/strong>, definiu que as \u00e1reas urbanas devem ter \u00e1reas ambientais e \u00e1reas de uso p\u00fablico.<\/span><\/p>\n

Com isso, pode acontecer, por exemplo, de uma \u00e1rea que originalmente possu\u00eda 1.125 metros quadrados ser inicialmente parcelada em 3 \u00e1reas de 375 m\u00b2.<\/span><\/p>\n

Posteriormente, de a pessoa que comprou uma destas \u00e1reas ir at\u00e9 o registro de im\u00f3veis querendo parcelar a \u00e1rea em 3 \u00e1reas de 125 m\u00b2.<\/span><\/p>\n

Perceba que a \u00e1rea est\u00e1 dentro da estipulada pela lei do parcelamento do solo, podendo at\u00e9 mesmo ter recebido a licen\u00e7a da prefeitura.<\/span><\/p>\n

Por\u00e9m, que a mesma n\u00e3o est\u00e1 deixando \u00e1reas ambientais e, muito menos \u00e1reas de uso p\u00fablico. Ou seja, est\u00e1 burlando a lei do parcelamento do solo.<\/span><\/p>\n

Al\u00e9m disso, o parcelamento do solo urbano<\/a><\/span> n\u00e3o est\u00e1 sujeito ao INCRA<\/a><\/span> como o parcelamento do solo rural, mas sim, a legisla\u00e7\u00e3o de parcelamento do solo municipal.<\/span><\/p>\n

Isso acontece porque diferentemente do que a maioria das pessoas pensa, n\u00e3o existe uma hierarquia de leis. Ou seja, n\u00e3o existem leis que quem faz \u00e9 a uni\u00e3o, leis feitas pelo estado e leis feitas pelo munic\u00edpio.<\/span><\/p>\n

O que existe s\u00e3o leis que, haja vista suas especificidades, devem ser feitas por um destes \u00f3rg\u00e3os.<\/span><\/p>\n

Desta maneira, se pegarmos um tema de interesse nacional como, por exemplo, a educa\u00e7\u00e3o, torna-se mais interessante a exist\u00eancia de uma lei que seja aplic\u00e1vel a todo o pa\u00eds.<\/span><\/p>\n

Por outro lado, cada cidade possui uma topografia \u00fanica. Al\u00e9m disso, o uso do solo urbano varia de uma cidade para a outra.<\/span><\/p>\n

Existem cidades cuja renda \u00e9 gerada pelo com\u00e9rcio.<\/span><\/p>\n

Existem cidades cuja renda \u00e9 gerada principalmente pela ind\u00fastria e ainda, cidades com uma boa participa\u00e7\u00e3o do turismo em sua renda.<\/span><\/p>\n

Perceba que devido a estas especificidades n\u00e3o tem como a uni\u00e3o definir como ser\u00e1 o zoneamento do solo urbano municipal.<\/span><\/p>\n

O munic\u00edpio que deve, atrav\u00e9s de lei pr\u00f3pria definir, por exemplo:<\/span><\/p>\n