Com a leitura deste artigo você aprenderá simplesmente tudo que precisa saber sobre usucapião extraordinário e usucapião ordinário.
Primeiramente, antes irmos aos 2 tipos de usucapião propriamente dito, deixe-me lhe indicar outros 2 artigos e lhe explicar um termo que causa muita confusão entre os profissionais.
Usucapião: 2 artigos que você deveria ler sobre o assunto:
> Usucapião extrajudicial: Guia definitivo sobre o assunto…
> Os 7 tipos de usucapião existentes. Descubra quando utilizar cada um deles…
Resumo do artigo
Usucapião extraordinária
Usucapião ordinário
Usucapião extraordinário e usucapião ordinário – o que significa animus domini
Dica bônus: o correto é a usucapião ou o usucapião?
Usucapião extraordinário
O usucapião extraordinário é uma maneira originária de aquisição da propriedade que decorre da posse prolongada no tempo.
A mesma é prevista no artigo 1.238, do Código Civil, segundo o qual:
“Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis”.
No caso, o prazo acima mencionado, pode ser reduzido de 15 para dez anos se o posseiro tiver:
- Estabelecido sua moradia habitual no imóvel;
- Ou tiver realizado obras ou serviços de caráter produtivo no mesmo.
O usucapião extraordinário é a mais comum forma de aquisição de propriedade, sendo que o mesmo não exige justo título ou boa-fé. Ou seja, este tipo de usucapião normalmente é solicitado quando o uso do solo é adverso (sem a autorização do proprietário original).
Outro sim, caso o proprietário, durante qualquer período da posse entrar com processo contra o posseiro, o usucapião do imóvel não será possível.
Desta maneira, para que este tipo de usucapião ocorra, faz-se necessário o preenchimento dos seguintes requisitos:
- Posse com animus domini – Deve possuir como a coisa como se fosse sua;
- Prazo igual ou superior a 15 (quinze) anos;
- Posse mansa, pacífica e ininterrupta da propriedade.
Usucapião Ordinário
O artigo 1242 do Novo Código Civil informa que:
“Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por 10 (dez) anos.
Parágrafo único: Será de 5 (cinco) anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.”
No usucapião ordinário, o possuidor acredita que é o legítimo proprietário do imóvel.
A situação mais típica deste tipo de usucapião é a seguinte:
Seu João adquire uma área de terras do seu Pedro, porém os mesmos fazem apenas um contrato de gaveta. Ou seja, a propriedade da fração de terras não é passada para João.
O que acontece é que a campo, seu João passa a utilizar esta fração de terras como se ela fosse sua. Inclusive, existem cercas delimitando o imóvel, sendo está divisa respeitada pelo seu Pedro e pelos demais confrontantes.
Ou seja, seu João não fez uma única coisa, que foi passar a área de terras para seu nome.
Isso normalmente acontece porque ao comprar uma fração de terras a pessoa se descapitaliza.
Como que para transferir a mesma para seu nome, além dos cursos cartoriais, faz-se necessário contratar um Topógrafo para medir o imóvel e, produzir as peças técnicas necessárias, são frequentes os casos em que se elabora apenas um contrato de gaveta entre vendedor e comprador.
Este é o típico caso de situação na qual faz-se necessário o usucapião ordinário ou senão o usucapião extrajudicial.
Na realidade, os requisitos são praticamente os mesmos da usucapião extraordinária, sendo que além do justo título e boa-fé, faz-se necessário:
- Posse com animus domini – deve possuir como a coisa como se fosse sua;
- Prazo igual ou superior a 10 (dez) anos;
- Posse mansa, pacífica e ininterrupta da propriedade;
- Justo título; e
- Boa-fé.
O prazo se reduz para 5 (cinco) anos, caso:
- O possuidor tiver estabelecido a sua moradia;
- possuidor tiver realizado investimentos de interesse social e econômico no imóvel rural.
Usucapião extraordinário e usucapião ordinário – O que significa animus domini
Estudando sobre usucapião, talvez você já tenha ouvido lido este termo, animus domini.
Por exemplo:
15 anos de posse animus domini.
Diante disso, você ficou com dúvida sobre o que esta palavra, animus domini, significa?
Animus domini é uma palavra de origem latim. Se a traduzirmos para o português, a mesma significa “a vontade de ser dono da coisa“.
Ou seja, no exemplo acima, a pessoa possui a posse a 15 anos com vontade de ser proprietária do imóvel.
Entender este conceito é importante porque tanto o usucapião extraordinário como o usucapião ordinário são possíveis somente se a pessoa ocupou o imóvel com o intuito de ter a propriedade do mesmo.
Por exemplo, se a mesma arrendou o imóvel, nunca conseguirá usucapir o mesmo. Isso porque o objetivo da mesma nunca foi ser dona, mas sim, apenas posseira do imóvel.
Algo muito importante, é que pode ser que você pense:
Ah, mas professor Adenilson, a pessoa se tornou posseira do imóvel via contrato, porém desde que o fez possuía o interesse de ser dona do imóvel.
Nestes casos, não basta que a pessoa, em seu intimo, possua vontade de ser dona do imóvel. O caminho jurídico utilizado para se tornar posseira também importa.
Desta maneira, o ato jurídico firmado (contrato de locação) descaracteriza sua pretensão.
Uma vez que tenhamos entendido isso, vamos aos diferentes tipos de usucapião propriamente ditos.
Usucapião extraordinário e usucapião ordinário – Dica bônus – O correto é a usucapião ou o usucapião?
Talvez navegando na internet, você em alguns lugares tenha encontrado a variação masculina e em outros lugares a variação feminina.
Diante disso, você ficou com uma pulga atrás da orelha. Pois bem, saiba que ambas as variações estão certas.
A 5ª Edição do Vocábulo Ortográfico da Língua Portuguesa, produzido pela Academia Brasileira de Letras, afirma que o substantivo é masculino e feminino.
O vocábulo usucapião é, portanto, um substantivo comum de dois gêneros, e como tal, admite o artigo masculino e o feminino.
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