O usucapião extrajudicial é uma maneira revolucionária do posseiro conseguir a propriedade de sua posse.
Com a leitura deste artigo você dominará o assunto, sabendo exatamente como proceder.
Aprenderá inclusive quais documentos são necessários e quem deverá ser intimado pelo profissional de registro de imóveis.
Resumo do artigo
O que é o usucapião extrajudicial?
Legislação a respeito da usucapião extrajudicial
Etapas de um processo de usucapião extrajudicial
Quais são os requisitos que o usucapiente deve obedecer?
Documentos necessários para dar entrada no pedido de reconhecimento da usucapião extrajudicial?
Duração aproximada do procedimento da usucapião
Quem deverá ser intimado pelo cartório para concordar com o pedido de usucapião?
O que é o usucapião extrajudicial?
O novo Código de Processo Civil (Lei 13.105/15), em seu artigo 1.071, regula um procedimento administrativo extrajudicial para o usucapião de bens imóveis.
Esta norma criou a possibilidade do reconhecimento da usucapião de maneira extrajudicial.
Porém, preste atenção, este procedimento é opcional. Sendo que, caso deseje, o usucapiente poderá optar pela via judicial.
Legislação a respeito da usucapião extrajudicial
Conforme informei anteriormente, foi o novo código civil (Lei 13.105/15), em seu artigo 1.071 que regulou a usucapião extrajudicial.
Lembrando que o mesmo não chegou a mesma. Isso porque o artigo 60 da Lei 11.979/09 (Lei do Programa Minha Casa, Minha Vida) já havia criado o usucapião administrativo, prevendo uma figura similar para detentores de título de legitimação de posse.
O que há de novo, contudo, é a generalização do procedimento a qualquer suporte fatico de usucapião em que haja consenso.
Agora que você entendeu o que é a usucapião extrajudicial e as 2 principais leis inerentes a mesma.
Vamos entender exatamente quais que são as etapas de um processo de usucapião extrajudicial.
Antes disso, preciso esclarecer o significado de alguns termos técnicos. São eles:
Petição: se refere a um pedido feito a uma autoridade. Ou seja, sempre que você ler ou ouvir esta palavra, petição, significa que um pedido está sendo feito a uma autoridade.
Litígio: é uma contestação ao pedido de usucapião.
Usucapiente: pessoa que está solicitando a usucapião.
Etapas de um processo de usucapião extrajudicial
A primeira etapa de um processo de usucapião extrajudicial consiste em o interessado, juntamente com seu advogado juntarem todo o documental que comprove a posse prolongada do imóvel.
Aliás, esta é um informação importante porque na usucapião, pouco importa se a mesma é judicial ou extrajudicial, o usucapiente deve obrigatoriamente ser assistido por um advogado. Isso é necessário porque esta é uma exigência legal.
A segunda etapa consiste em o usucapiente acompanhado do advogado fazer a petição junto ao profissional de registro de imóveis.
Este por sua vez, irá conduzir o procedimento administrativo que levará ao registro da usucapião.
Para que o usucapiente consiga fazer a usucapião da posse, além de um tempo mínimo de posse, é necessário que não haja litígio.
Quais são os requisitos que o usucapiente deve obedecer?
1. Posse com intenção de dono (animus domini): Ou seja, é fundamental que a posse do imóvel usucapiendo não seja decorrente de atos de mera tolerância. Atos como, por exemplo, oriundos de contratos de locação, comodato e depósito.
Ou seja, o posseiro precisa demonstrar o interesse em se tornar dono do imóvel.
2. Posse mansa e pacífica: é essencial que não haja nenhuma contestação do proprietário legítimo registrado no Cartório de Registro de Imóveis da área usucapienda.
Se houver contestação da posse a qualquer tempo pelo proprietário legítimo, fica descaracterizada a usucapião.
3. Posse contínua e duradoura: Cada modalidade de usucapião estabelece um prazo mínimo de posse para aquisição do direito à propriedade por usucapião.
No caso da usucapião extrajudicial é necessário no mínimo 10 anos de posse.
Ou caso o posseiro esteja dando uma função social para a posse, este período se reduz para 5 anos.
Outro detalhe importante é que essa posse não precisa ser necessariamente da mesma pessoa.
Por exemplo, se a dona Maria teve a posse por 6 anos e posteriormente o senhor Augusto teve a posse por mais 5 anos. O mesmo poderá entrar com um processo de usucapião extrajudicial.
O que não pode acontecer é de a posse não ser continua.
Por exemplo, dona Maria teve 4 anos de posse de uma área de terras e, passados 5 anos, a mesma teve mais 6 anos de posse da mesma área de terras.
4. Posse de boa fé e com justo título: Ou seja, a fração de terras não pode ter sido invadida por uma pessoa que teve como intuito de se adonar de uma de terras de terceiros.
Documentos necessários para dar entrada no pedido de reconhecimento da usucapião extrajudicial?
1 – Ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e seus antecessores.
A mesma pode ser lavrada por qualquer tabelião de notas, ficando de livre escolha ao usucapiente o tabelião que lavrará a ata notarial. Isso está previsto no art. 8º da Lei. 8.935/94.
Além disso, somente o tabelião da circunscrição onde se localiza o imóvel poderá realizar diligência.
Ou seja, se o imóvel está no município X, não tem como a pessoa querer emitir a ata notarial no município Y. Isso está previsto no art. 9º da Lei. 8.935/94.
2. Planta e memorial descritivo.
Os mesmos devem estar assinados:
– Por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica (ART) ou registro de responsabilidade técnica (RRT);
– Pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, com reconhecimento de todas as firmas por semelhança ou autenticidade;
Ou seja, perceba que como nós que somos agrimensores ficamos encarregados somente desta parte, da produção da planta, do memorial descritivo e da emissão da ART.
Ou seja, normalmente um advogado irá procurar você e pedir para que você faça o trabalho técnico.
Naturalmente, a situação inversa também pode acontecer. Um cliente pode chegar até você e conversando com o mesmo, você pode perceber que a melhor saída para o mesmo é a usucapião extrajudicial.
Nestes casos, você instruirá seu cliente, informando como o mesmo deve proceder.
Ou seja, que você ficará responsável pelo trabalho técnico e que um advogado ficará responsável pela parte jurídica.
3 – Certidões negativas dos distribuidores, da justiça estadual e federal, da comarca ou seção judiciária da situação do imóvel e do domicílio do requerente;
Tome o cuidado para estas certidões estarem atualizadas. Digo isso porque já me aconteceu de um processo se enrolar por meses.
Com isso, os documentos ficaram desatualizados.
Os mesmos devem terem sido gerados a no máximo 3 meses.
4 – Justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse.
Como exemplos de documentos que comprovam a natureza da posse temos:
Pagamento dos impostos, das taxas, de despesas de consumo de água, energia elétrica, gás ou telefone, que incidirem sobre o imóvel.
Lembrando que o usucapião extrajudicial pode ser feito mesmo se os imóveis confrontantes não possua matricula.
Duração aproximada do procedimento da usucapião
O tempo que um processo de usucapião irá demorar dependerá das especificidades do processo.
Contudo, caso toda a documentação seja apresentada e, que todas as partes estejam cientes e de acordo com o procedimento, a duração mínima costuma ficar entre 90 (noventa) a 120 (cento e vinte) dias.
Quem deverá ser intimado pelo cartório para concordar com o pedido de usucapião?
Com o processo de usucapião em mãos, o profissional de registro irá fazer uma série de intimações. Desta maneira, a usucapião extrajudicial somente terá continuação se não for impugnada por nenhuma destas pessoas.
As seguintes pessoas precisam concordar com o pedido de usucapião:
-Os Confrontantes;
-A pessoa em cujo nome imóvel estiver registrado;
-Fazendas Públicas (municipal, estadual, federal);
-Atual possuidor, se houver.
Caso o usucapiente tenha algum problema, nada impede que o mesmo recorra à via judicial, ajuizando uma ação de usucapião.
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