Desmembramento INCRA?
Um assunto que deixa os profissionais da área muito confusos é o desmembramento incra.
Afinal de contas:
- É preciso encerrar o georreferenciamento atual ou terei apenas que entrar em contato com o INCRA?
- Quais documentos que são necessários e qual procedimento que devo adotar?
Se você possui estas dúvidas, não se preocupe porque com este artigo você aprenderá exatamente como proceder para fazer o desmembramento incra.
Antes de irmos ao artigo propriamente dito, deixe-me lhe indicar outros 3 artigos brilhantes sobre georreferenciamento de imóveis rurais. São eles:
> Efemérides: o que são, para o que servem e como baixar?
> Georreferenciamento com drone: o que cuidar e como proceder?
> Estação total: como utilizar em processos de georreferenciamento?
Resumo Porque é necessário desmembrar um imóvel rural?Desmembramento incra: como proceder?
Documentos necessários
Desmembramento incra: não cometa este erro
Preenchimento da planilha ods para o desmembramento incra
Preenchimento da guia perímetro
Desmembramento incra: pega ratão
O responsável técnico que vai encaminhar o pedido do desmembramento incra tem que ser o mesmo que georreferenciou a área?
Planta para o desmembramento incra
Cuidado com a fração mínima de parcelamento
Porque é necessário desmembrar um imóvel rural?
Antes de entendermos quando fazer o desmembramento de uma área que já está certificada junto ao INCRA, deixe-me trazer um estudo de caso que irá responder uma dúvida que provavelmente você possua.
Quando alguém compra uma área de terras não precisa necessariamente medir a mesma.
Desta maneira, a área não constituirá uma nova matrícula, aparecendo na matricula original como um novo registro.
Ou seja, é como que se esta propriedade estivesse ocupando uma posição flutuante dentro da propriedade da qual fazia parte.
Neste tipo de situação é necessário fazer-se o desmembramento de área, tirando a mesma de dentro da área maior e, gerando-se uma nova matricula.
Desmembramento incra: como proceder?
A outra situação típica de desmembramento é de uma área que foi Georreferenciada e que o dono da mesma vendeu parte da área, precisando desmembrar a mesma.
Nestes casos, você terá que encaminhar um requerimento de desmembramento a partir do SIGEF o qual será analisado pelo pessoal do INCRA.
Para que você possa entrar com um requerimento de desmembramento de uma propriedade junto ao INCRA, o mesmo exige:
- Um documento que comprove a existência da transação;
- Um requerimento do proprietário do imóvel solicitando o cancelamento do imóvel e o desmembramento do mesmo;
- Um arquivo dxf com os dados a serem desmembrados.
O procedimento para o desmembramento incra consiste em enviar a planilha ods da área desmembrada para o SIGEF, enviando como anexo os 2 documentos mencionados acima e o arquivo dxf com os dados a serem desmembrados.
Documentos necessários
Vamos entender melhor os diferentes documentos solicitados para o desmembramento incra.
Documento 1 – Documento que comprove a existência da transação.
Como exemplos temos:
- Escritura pública de compra e venda;
- Formal de partilha;
- Carta de doação.
Documento 2 – Requerimento do proprietário do imóvel solicitando o cancelamento do georreferenciamento do imóvel e o desmembramento do mesmo.
Veja abaixo um modelo deste requerimento.
Desmembramento incra: não cometa este erro
Um erro cometido por muitos profissionais ao encaminharem o desmembramento de uma área georreferenciada é a produção do requerimento de cancelamento da certificação em nome da pessoa que comprou parte da área que está sendo desmembrada.
Perceba que esta pessoa não é dona da propriedade, que somente o proprietário que pode pedir o cancelamento da certificação.
Desta maneira, se tal pedido for feito em nome de qualquer outra pessoa, o mesmo será negado.
Como você deve ter imaginado, o incra nega o pedido porque do contrário qualquer pessoa poderia entrar com o pedido de cancelamento de propriedades de terceiros, o que avacalharia com o sistema.
isso porque o direito a propriedade não estaria mais seguro.
O responsável técnico que vai encaminhar o pedido do desmembramento incra tem que ser o mesmo que georreferenciou a área?
É normal a pessoa que comprou parte de um imóvel que já está georreferenciando contratar um profissional diferente do que georreferenciou a propriedade mãe.
Diante disso, a pergunta que muitos profissionais já me fizeram foi:
Eu posso proceder o levantamento e desmembramento da área ou somente o profissional que levantou a área mãe que pode fazer o desmembramento?
Não tem nenhum problema em outro profissional levantar a área a ser desmembrada. Na realidade, não faria nenhum sentido exigir que o mesmo profissional fizesse o levantamento da área a ser desmembrada.
Perceba que pode acontecer algum desentendimento entre o profissional e o cliente, ou o cliente pode simplesmente decidir contratar outro profissional.
Preenchimento da planilha ods para o desmembramento incra
Além dos documentos citados acima, o desmembramento incra necessita que você suba a planilha ods para o SIGEF.
Porém, você deve ter o máximo de cuidado ao preencher a mesma, pois tal preenchimento foge a lógica. Segue a descrição detalhada de como proceder:
Guia identificação: deve ser preenchida com os dados da propriedade a partir da qual está se efetuando o desmembramento.
Isso mesmo, pode parecer estranho, porém, perceba que o comprador possuirá a propriedade da área que comprou somente após o término do desmembramento.
No exato momento do encaminhamento do pedido de cancelamento da certificação, a área a ser desmembrada pertence ao dono da área mãe.
Desta maneira, a planilha ods deve ser preenchida com os dados do proprietário da mesma…
Lembre-se que nos tópicos anteriores eu te mostrei o porque de somente o proprietário poder encaminhar o pedido de cancelamento da certificação.
Perceba que na prática o que acontece é que se você preencher a planilha ods com os dados da pessoa que comprou a área a ser desmembrada, é como que se ela fosse dona, quando não é.
Resumindo, o profissional do incra, diante destas condições, irá simplesmente negar o pedido de cancelamento da certificação.
Logo, preste atenção, sempre preencha a planilha ods com os dados da propriedade mãe e do proprietário da mesma.
Preenchimento da guia perímetro – A guia perímetro deve conter tantas guias quantas forem necessárias, sendo que a primeira parcela terá a denominação de Gleba 1 e o número será o 1. Veja o detalhe na imagem abaixo.
A segunda parcela terá a denominação de Gleba 2 e o número (campo parcela número) será o 2. Quanto ao campo lado, tome o cuidado de escolher sempre a opção interno, isso porque não se trata de uma área encravada.
Uma vez que a planilha ods esteja preenchida é só enviar a mesma para o SIGEF com os demais documentos e o arquivo dxf em anexo.
Desmembramento incra: pega ratão
Se o imóvel tiver sido georreferenciado pela primeira ou pela segunda edição da lei 10.267, o SIGEF não possuirá um campo próprio para este tipo de situação.
Nestes casos, a única maneira de solicitar-se o desmembramento da propriedade será através de uma análise de sobreposição.
O procedimento padrão nestas situações é enviar-se a planilha ods para o SIGEF, através de um requerimento de certificação.
Quando este envio for feito, o SIGEF vai informar que existem erros, pois existe sobreposição de área.
Diante disso, o mesmo vai dar 2 opções: o cancelamento do envio ou o requerimento de análise de sobreposição. Nestes casos, você irá requerer a análise de sobreposição.
Planta para o desmembramento incra
A planta deve estar no formato dxf e deve possuir no mínimo 2 polígonos, um com a área desmembrada e outro com a área remanescente.
Cuidado com a fração mínima de parcelamento
O desmembramento de um imóvel rural já certificado ou não, deve obedecer a Fração Mínima de Parcelamento estabelecida na legislação em vigor que é a área mínima fixada para cada município.
Perceba que tanto a área mãe como a área desmembrada, ao final do processo de desmembramento, devem ter uma área maior do que esta, pois, do contrário, o pedido de desmembramento não será aceito pelo profissional de registro de imóveis.
A lei que aborda tal temática é a nº 5.868/72.
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